保障性住房建设是解决房地产民生问题关键.doc

保障性住房建设是解决房地产民生问题关键【摘要】本文对于在房地产价格居高不下,住房民生问题变得紧迫的背景下,对保障性住房的政策进行了问题的分析与研究，并针对得出的结论给出了相应解决思路。结合一下目前的社会情况我们提出出台符合中国国情的保障性住房政策时应该注意的一些要点并给出相应的政策方面建议。 【关键词】流动性过剩 二元经济体系 一、引言 上海，和北京一同作为中国房地产市场的前沿阵地，引领着中国房地产市场的走势。上海的房价，可以说是长三角乃至中国南方房地产市场的天气预报，研究上海房地产的走势，就能够洞悉全中国房地产市场的未来趋势。目前上海的住房现状其实还很严峻，很多中低收入家庭还没有解决基本的住房问题。而房价从2002年起飞后经过几年的爬升，已经到了一个普通大众透支全家甚至几家后30年的收入都无法接受的程度。但单纯的出台打压房价的调控政策又可能会波及到实体经济的资金，导致整体经济向上的大环境的波动和居民收入的整体下降。所以对于政府来说,通过提高保障性住房供应量的间接措施,可能是解决当前高房价大环境之下民生问题的好办法。 二、分析 其实在国外的保障性住房解决民生问题的例子很多。比如德国，在19世纪末的30年中，德国的城市化水平从30%上涨到60%多，城市人口增加了3000多万，虽然为工业发展提供了大量的劳动力保障，但随之而来的也就是住房极度紧缺和社会治安的问题。为了解决此问题，德国政府出面主导，动员各方面的社会力量，大量兴建住房，为贫困人口提供福利保障性住房。经过几十年的不懈努力，德国的大部分人都住上了基本能够满足生活需要的住房，加上社会保障、教育、医疗等措施，为德国工业快速发展成为世界强国奠定了坚实的基础。为了加大保障性住房的受惠范围,应该至少要解决三个问题：一是扩大享受经济适用房和廉租房的家庭收入标准，扩大能够享受保障性住房的比例；二是制定经济适用房和廉租房的面积标准；三是建立廉租房和经济适用房的退出机制。目前上海经济适用房和廉租房的准入标准是人均住房建筑面积小于或等于15平方米,3人及以上申请家庭人均年可支配收入低于34800元（含）、人均财产低于90000元（含）；2人及以下申请家庭人均年可支配收入和人均财产标准，按前述标准上浮10%，即人均年可支配收入低于38280元（含）、人均财产低于99000元（含）。廉租家庭的收入准入标准为，申请家庭申请之月前连续6个月人均月可支配收入低于1100元(含1100元)。虽然相对于之前“试点期”经适房和廉租房的标准都已经有所放宽，但是对于很多来沪发展的人才和刚刚工作几年毕业生的这些“夹心层”，既没有足够的收入和存款来支付首付，又不符合经适房合廉租房的准入标准。这类“夹心层”的人要么是处于适婚年龄，由于没有合适的婚房而一拖再拖。要么是来上海发展的人才由于一直没有固定的居所而没有归属感。这直接导致了上海人才资源的流出和很多新婚夫妻去上海周边城市购买婚房。所以，很多人大代表提出研究提高经适房和廉租房的准入标准，能够一定程度上解决“夹心层”的问题，扩大经适房和廉租房的受惠范围。虽然目前各地的地方政府已经纷纷加大保障性住房投入建设的力度，希望以此来遏制房价过快的上涨，从而可以缓解社会矛盾。但是与此同时，保障性住房分配的合理性却正遭到越来越多的质疑。因为从深圳经适房小区车库内惊现多辆豪华车，到山西某州县一限价房小区房屋几乎全部落入官员囊中，保障性住房俨然已经成了一部分权贵阶层中饱私囊的又一沃土。对于保障性住房的准入资格，各地已经设立了较为严格的申请标准和核准制度，但由于审核部门把关不严加之社会诚信力普遍缺失，导致骗朱骗购现象的多次发生。可是在香港，大致有30%的人口租住在政府提供的廉租房里，20%的人从政府手里购买房屋。尽管香港公共住房的所占比例远大于内地，但也并没有因分配不公而成为社会的焦点问题，这主要得益于其科学而有效的事前审查制度和事后处罚制度。香港的公共住房审核机构是独立存在的。香港对于公共住房申请造假的情况，给予十分严厉的处罚。当前，内地很多城市也开始加大了资格核查力度，整理整顿保障性住房市场，但处罚的力度似乎并不够重。 三、结论与建议 所以我们目前不仅要扩大保障性住房的整体供应量、适当定义好申请保障性住房的各项标准和退出机制。同时还要对整个保障性住房资格审查与申购的过程制定相应的供给制度和监督保障制度以防止腐败问题的出现。在供给层面，要加大保障性住房的供给力度，但是也需要政府加大对保障性住房项目的补贴，不能太损害合作开发商的利益。毕竟开发商也是需要获取相应利润才能有动力把项目做好，否则保障性住房项目只能工期不断的延后，最后形成一个又一个的烂尾楼项目。对于保障性住房申购之后的跟踪策略,国内政府也需要向新加坡等国学习。新加坡的经济适用房叫“政府组屋