保障房可持续性模式何在.doc

保障房可持续性模式何在经过近十年的折腾与争论，有关部门的官员终于明白，政府需要在解决民众公共住房的问题上有所作为。而不能像过去那样，实行完全的市场化和商品化。政府决定大规模兴建保障房。于是在最近几个月，从中央自上而下的制定出庞大的保障房建设计划，包括今年的1000万套，今后五年的3600万套保障房等。 业界对此一直担心两大问题，1、各级政府是否有这么多的资金来做这件事情？2、由于在前几年毫无节制的大规模卖地，各地方现在还能提供足够的保障房建设用地吗？ 今年两会期间，曾经爆出参加两会的一些地方官员大吐苦水的热门新闻：一则是《市长抱怨到处都需用钱，不卖地根本无钱保民生》；另一则是《新上任地方官员两会“哭穷”：前任已把土地全部卖光》。这两则新闻说明地方政府缺钱，已经不是某一地方官员的苦衷，而是几乎每一位来自地方的官员都有着囊中羞涩的苦楚；说明地方政府对“土地财政”的严重依赖，政府缺钱显然不是空穴来风。 除了上述隐忧之外，还有另外一大麻烦就是，保障房盈利模式的问题正在浮出水面。早在政府决定大规模兴建保障房之初，万科等公司就已先行试水。该公司在广州的首个企业主导的公租房项目――万汇楼运营已有3年，至今却未能找到合理的盈利模式。该项目的总投资为4624万元，其中的3124万元成本需要57年才可以收回。 找到并解决地产商在保障房项目中如何赚钱，应该是除了资金和土地之外的另一大现实难题，也是地方政府和各家地产商暂时都还没有设想好的一个共同障碍。如此大规模和长时间的兴建保障房，肯定会形成一个新的薄利产业，肯定需要一种专业化的服务、管理与规划，不是政府说有钱（假定政府有钱）和提供土地就可以搞掂一切问题的。 此前，多家地产商都做过一些保障房项目，但多数都是“配建”的角色，即地方政府在商品房土地出让时，规定中标的开发商必须配建一定比例的保障房。实际情况显示，配建路子很难走得通，更不可能大规模推广。暂时来看，保障房还只是地产商的一堆鸡肋。 此外，政府一声号令之下大规模建设如何实施？其实并非振臂一呼、或发一些文件这么简单。比如，如何准入、退出、审核、管理、分配？公租房该由谁来收租金？建好后的物业由谁来管理？能否让有限的公租房资源真正落实到确实有需要的中低收入人群身上？还有对其中可能出现的以权谋私等腐败问题，如何有效预防、杜绝与制止等？都需要事先的规划与制度设计。一套房子竟然会牵扯出如此众多的“冬瓜豆腐”，绝对不是政府一声给钱、给地这么简单。 住房建设属于公用事业项目，其融资与路径选择目前大致有三大类可选模式：A、BOT，即“建造――运营――移交”（BUILD―OPERATE―TRANSFER）；B、TOT，是在BOT基础上发展而来的，即“移交――运营――移交”（TRANSFER―OPERATE―TRANSFER）；C、PPP，即“公私协作模式”（PUBLIC―PRIVATE―PARTNERSHIPS）。 2008年初，深圳曾经在龙岗和宝安尝试过“双限房”土地出让，即对所出让的地块实行“限房价、限销售对象”，结果最终以一宗成交、一宗流拍的结局收场。地产商在经过前一轮小试牛刀之后的普遍感觉是，做保障房项目，更像是在做公益事业，并不赚钱，也无钱可赚。有指龙湖集团曾在北京通州区开发了一个保障房项目――大方居。公司老板坦承，该项目不仅不赚钱，还是亏本的。 目前保障房的利润率水平相当低，大概只有建筑安装成本的5%左右。这对于这几年尽享“只要能盖出房子来就绝对不愁卖、打着高尔夫赚钱、赚钱赚到不好意思”的大小地产商们而言，简直不可思议，更不敢想象。 缺乏共赢与可持续的盈利模式，一直都是地产商参与保障房的最大困惑与障碍。在经济适用房上，地产商多少还能够有一些利润。但在类似于公共租赁房、廉租房这样的保障房项目上，开发商几乎完全就是在赔钱赚吆喝，当然也不排除部分地产商可以借此机会与政府密切政商关系和感情，或者其他目的。因此，时下地产商大都比较认同“代建”模式，即由政府出地与给钱，开发商实际上无需垫资的模式，成本与风险基本可控。 1