新政分析定性观点软文2011_2_26.doc

新“国八条”密集落地 对中国楼市的影响 为遏制与抑制房价过快上涨，2010年中央政府紧盯市场变化，1月出台国十一条，4月出台国十条，9 月又有9.29 新政陆续出台，政策力度不断加强，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行全方位调控。 今年1月26日，国务院公布的“国八条”被称为最严厉的新一轮调控，包括二套房贷首付提至最少六成、要从严制定和执行住房限购措施等。同时，“国八条”中还明确要求，各地要在2月中旬前出台限购等细则。金融、税收手段全面升级，再提落实问责机制。 中央政府核心目的明确，从政策条文的决心；但真正的效果要看地方政府政策执行力度；但从目前来看，国八条规定的要求在二月中旬前出台限购细则，截止2-23号才18个城市落实出台地方限购细则。 目前从陆续出台的城市地方限购细则来看，北京限购政策最严，起全国示范作用；从各出台地方细则的市场反应效果来看，每个地方限购细则即将出台或执行前夕都将催生成交或备案的加速，甚至说是限购细则的即时效益是催生近期或短期置业者(被限购对象)置业(备案)的前置。北京、上海、广州等在地方细则出台与执行前夕都催生与刺激成交与备案，一定程度对短期有置业计划市场起到催化效益。 表1:国务院新国八条内容摘要 出台机构 出台时间 核心要点 国务院 2011-1-26 1、各地要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；2、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；3、对拥有2套及以上住房户籍居民家庭、拥有1套及以上非当地户籍居民家庭暂停售房；4、今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量 表2:一线城市新国八条细则及即效反应 限购地点 发布时间 限购内容 限购即效反应及效果 上海 2011年2月1日 暂定本市及外省市居民家庭只能新购一套商品住房（含二手存量住房）。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 10月2月14日-2月20日上海市商品住宅成交面积为5.1万平方米，与19.1万平方米的年均水平相去甚远；商品住宅成交均价为20995元/平方米，环比前周上涨4.3%。商品住宅新增供应面积仅为1.2万平方米，这一供应量甚至低于春节假期期间。 北京 2011年2月16日 外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责，暂不公布北京调控目标 16日在赶搭末班车的效应下，北京楼市成交量暴涨，住宅网签总量达2942套，为兔年最高。限购令实行首日，住宅网签总量仅为389套，比前一日暴跌了8成多。 广州 2011年2月23日前公布细则 1、广州十区二市全部行政区域范围都将执行限购政策。2、明确户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房。 新限购令已山雨欲来，一二手房网签量连日激增。数据显示，2月16日至20日连续5天，广州一手房网签量每日都超过200套，5天日均网签量接近262套，2月19日更达到314套的近月最高峰量。而将首次纳入限购范围的增城和从化两市网签量更不断上冲。增城和从化20日网签量都达到57和53套，签约量明显比之前三四十套的网签量高出不少。 南宁 2011年2月15日 3月1日至2012年2月29日，本地户籍居民限购2套；可提供当地累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套；无法提供上述证明的非当地户籍居民家庭停售。 限购令出台，南宁市的众多楼盘提前开盘。限购后几日，商品房成交量在15日创下2011年南宁单日成交最高纪录357套，16日商品房签约仍然有354套，之后几日开始下降，其中17日262套，18日255套，19日280套。 南宁限购细则的出台与执行时间相差两周，也为市场预备了一定时间；南宁限购细则基本以国务院的标准版原版；这也是全国很多城市的标准版本，至于南宁限购令，我们认为这也是政府响应国务院的规定的要求，真正的要看执行力度与效力，各政府也在观望中央对地方细则及执行力度的反应，同时在迎合中央要求的前提下也要给自己留点余地与后路；当然南宁政府也不例外；本地户籍限购2套、非本地户籍限购1套等用词都含糊。 南宁的限购令出台后，对南宁很长段时间有一定影响；这其实不仅是限购令本身，更多的是政府对政府的执行力度以及市场对政策的信心影响；很大程度将影响市场置业的信心，市场观望，含客户、开发商等；政策的出台与执行一定时间将导致开发商今年的推盘及工程计划押后，开盘时间与推售量都将押后及减少；多方的市场观望将很大程度导致推售及成交量都将减少，我们预计政策效益时间将至少持续半年左右；另外，南宁的限购对南宁的市场的推售与成交量都将萎缩，但对价格一定程度影响我们预计不会影响太大，因为目前年初很多开发企业的资金压力基本在去年基本解决