莆田市场区域调研报告20131209.pptx

莆田市场调研报告暨项目地块评估;目录;莆田城市概况;莆田宏观城市发展分析;1912年——废府，属南路道，道治设厦门； 1950年——属泉州专区，1955年属晋江专区（泉州）； 1970年——莆田、仙游两县由晋江专区划到闽侯专区； 1983年——莆田、仙游两县划回归晋江地区（今泉州）； 1983年——国务院批准设立地级莆田市；下辖莆田县、仙游县，析莆田县地置城厢、涵江； 2002年——国务院批准撤销莆田县，设立莆田市荔城区和秀屿区。;中心区;区域;城市远景规划; 城市建设规划 按照海峡西岸经济区建设要求和湄洲湾港口城市发展战略思路，做大中心城市的规模，使中心城市具备有与海峡西岸城市群区域中心城市经济、金融、信息、文化中心相匹配的体量。 按照“拓展中心主城，建设滨海新城”的设想，规划期内，主城区以中心城区、涵江城区为依托，向南跨木兰溪开辟新城区，形成“一心三组团”的空间结构。 ;珠三角;城市发展历程：主要有三个发展阶段，城市由中心外扩、跨溪发展、连片开发，市区版图逐步扩大;新莆田第一阶段：平原扩容;2006年-2008年，通过旧城改造和商圈延伸将中心区域扩大至东园路一线;2009年-2010年，省运会契机大力发展城东会展、文体配套，形成投资新热点;2011年开始，莆田市引入万科万达与本土正荣开启城南区域跨溪战略;;木兰溪两岸核心发展区，片区规划拥有六大功能于一体;功能区;;做强中心—结束莆田区域分裂的旧格局，形成 强大的中心区引领全市发展新格局； 加快中心城区基础设施建设，加快中心城区房 地产开发速度，改善居住环境； 一定程度上放缓其他区县城市建设速度，集商 业、商务、文体配套于中心城区； 引入品牌企业，提升城市竞争力，提高行业标 准，加快优质人口聚集速度。;城市空间布局规划：“中部服务带动、南部工业推进、山区生态保育、多元特色塑造”，强化区域联动和城市发展整合，实现市域空间统筹发展。;用地规模发展规划;主要交通体系规划可概括为“一港二廊三纵四环”，一港即莆田港，包括秀屿港区和东吴港区；二廊福厦交通走廊和莆田通往西部内陆的交通走廊，包括福厦铁路、福泉高速公路、莆向铁路、福厦高速公路连接线等；三纵指主城区通往港口新城的荔港、城港、涵港三条城市快速路；四环指环主城区的外环和内环以及环港口新城的外环和内环。;莆田宏观经济发展分析;产业结构：第二产业为主，占比在50%以上，主导产业主要有鞋革、啤酒、电子等三大主导产业，为莆田带来大量置业客群和商务需求;城市购买力：人均可支配收入和人均消费支出稳定增长，购买力强；且人均消费性支出增幅比例增速较快，城镇消费意识的增强;固定资产投资：社会固定资产投资增幅稳居全省前列，固定资产投资保持高速增长，基础设施继续完善，加速房地产发展进程 ； ;房地产投资占比比重大，房地产投资规模保持快速增长，房地产发展迅猛;莆田人口发展规划：区域人口呈现橄榄型，城市化进行增长迅猛，城市购买力强劲，为莆田市城市房地产开发刚性需求旺盛。;截至2012年，莆田全市人口共326.5万人，全市常住人口289万人，其中城镇人口142万人。 莆田城市化率从2005年到2010年共上涨了3.58个百分点，城市化率呈现逐年上涨趋势，城市化水平逐步稳定。;人均GDP与房地产发展关系;莆田地产政策;1、 政策全景图 ;2、 2012 年楼市政策：楼市调控政策在“巩固”与“微调”中前行;3、 莆田相关政策： 公积金、契税、保障房促进莆田刚需购房;4、国五条政策出台后的一段时间成交量将会受到影响;5、国五条政策影响;未来走势判断：随着一线城市楼市调控的深化，品牌开发商向二三线城市挺进。莆田市在未来几年，大盘将占据市场较大份额。市场刚性需求始终存在并且数量庞大，预计成交价格仍有上涨空间。 ;房地产市场情况;土地市场:地价逐年攀升，由2004年的54万元/亩上涨至2010年的277万元/亩，2012年郊区及秀屿、涵江等地大规模地块出让，拉低全市土地成本，2013年全市土地成本227万元/亩;13年土地市场:截止2013年5月莆田市土地出让总建筑面积约172万㎡，商服用地约40万㎡，其中涵江土地供应近85万㎡，莆田市区供应32万㎡;嘉里建设 香格里拉,总建约30万㎡;13年成交土地;;商品房市场: 13年1-5月商品房供应量环比去年同期上涨24%，今年月均供应22.3万㎡；销售量环比去年同期上涨108%，今年月均销售21.7万㎡；价格环比去年同期上涨10% 12年至今供应340万㎡，销售289万㎡ ，整体供求比1.18，供略大于求； 12年5月-6月供应突增是由于多个楼盘集中获得预售，但并无活跃或知名项目;住宅市场: 13年1-5月商品房供应量环比去年同期上涨13%，今年月均供应16.9万㎡；销售量环比去年同期上涨126%，今年月均销售18.9万㎡