邻里中心发展的建议.ppt

九洲远景商业管理机构简介 * * * 绿城邻里中心战略发展建议 2011年10 * 资料来源：九洲远景分析 国外的社区购物中心商业经过几十年的发展已经日趋成熟，成为购物中心的核心组成 21世纪初，美国的全国社区购物中心零售额即达到4,494亿美元高于区域购物中心，约占美国购物中心总零售额的40% * 中国商业的发展经历了一个漫长升级过程，在90年代末呈加速态势，2000年之后各类商业形态百花齐放、高速发展 早期 80年代末 90年代初 90年代末 以商业街和批发市场为主要业态 代表商业如北京王府井和武汉汉正街 商业街仍然是最主要业态，国营百货在此期间出现 代表商业如杭州百货大楼、成都百货大楼、济南百货大楼 百货作为中高档消费的主要场所，商业地位得到提升 大中型超市和连锁便利开始出现 代表商业如91年的联华上海曲阳店和95年家乐福北京创益家店 业态趋于丰富，大卖场、品类专业店涌现，购物中心开始出现 沃尔玛、家乐福等零售巨头在中国开设多家大卖场 品类专业店在商业街、裙楼底商中大量出现 购物中心开始出现，如广州天河城购物中心、上海梅龙镇广场 业态 时间 城市生活中心 综合体 传统购物中心 专业市场/品类杀手 大中型超市/连锁便利店 百货 商业街 2000-2005 业态进一步专业化，连锁型的专业市场快速扩张，如苏宁电器、红星美凯龙 国际性的品类杀手也开始进入中国，如迪卡侬和宜家 购物中心继续快速发展，业态更趋集成化，”一站式“购物越来越受到消费者的青睐，如上海正大广场 综合体开始出现，如上海商城 大量区域中心和邻里中心出现，呈现百花齐放的态势，如苏州工业园邻里中心、上海大宁国际中心 综合体在二线城市快速扩张，并逐步形成品牌化，如武汉万达广场、天津恒隆广场 强调个性化体验和互动的生活中心初步形成，如上海新天地、金桥国际广场 2005至今 * 从最初萌芽到如今的快速成长，中国商业地产在发展区域、商业形态、商户品牌等各个方面都发生了巨大的转变，把握住这些趋势脉动，对于商业地产开发至关重要 政策导向 2005年之前，与商业地产开发相关的政策较少 近年来政府宏观政策调控的方向主要集中在住宅市场，商业地产受到影响较少，房地产投资开发焦点正逐步转向商业地产 此外，集约化用地的开发模式也促生了目前综合用途用地比例的大幅度提高 城市发展区域 2005年之前，商业地产以在一、二线城市的开发为主 2005年之后，逐步拓展到一些经济较发达的三线城市 产品特征 2005年之前以传统街铺、封闭盒子型的商场为主要商业物业形态，购物中心开始出现 2005年之后，商业地产产品呈现出多元化、精细化、品牌化的发展趋势；商业综合体、生活时尚中心、邻里中心等商业形态纷纷出现 投资/经营特征 2005年之前，除部分港台大开发商统一持有经营商业物业外，商铺去化以销售形式占据主导，且”售后包租、返租”现象盛行，市场相对混乱 随着金融法制的健全，市场逐步规范化，投资者亦趋于理性，商业地产逐步从开发时代过渡到运营时代 商业业态/品牌发展 2005年之前，商业业态较单一，以综合百货和专业店为主 近年来，商业业态朝专业化、快速化和高端化发展。专业百货、品类杀手和快速时尚等新型商业业态涌现 国际商家品牌更多地进驻国内，其影响力和号召力持续提升 * 中国商业地产由成长阶段发展到成熟阶段的过程中，将呈现出八个趋势 趋势1：投资焦点转向 随着人口结构的变化，住宅市场将呈下降趋势，房地产投资开发焦点转向商业地产 趋势2：二三线是热点 二、三线城市发展迅速，对商业地产的需求不断增加，市场前景看好、将成为新一轮投资热点 趋势3：商业多中心化 随着城市版图的不断扩张，大量超级地区中心和区域中心出现，大中型城市的商业多中心化趋势愈加明显 趋势4：多元融资模式 由于投资巨大、回收期长，单纯的银行贷款模式很难满足商业地产的开发需求，多元化的融资模式成为必需 趋势5：联手商业企业 地产开发商日益重视与商业企业的联手合作，通过订单开发模式，实现双赢局面 趋势6：商业品牌化 商业产品的品牌化潮流势不可挡，通过培育可复制的成熟产品，快速扩大市场份额，把握商业地产的发展机遇 趋势7：持有经营为主 房价与地价间的利润空间越来越薄，销售型开发商的商业模式受到挑战，成为商业地产向持有经营模式转变的重要驱动之一 趋势8：专业运营商 第三方专业为开发商提供从前期土地评估定位到后期运营管理的专业服务公司，将作为独立的参与角色出现在商业地产领域，提供高价值的专业化服务 * 从购物中心发展趋势看，城市中心在数量上的统治地位将削弱，未来将有大量区域中心和邻里中心出现，呈现多类型购物中心百花齐放的局面 City Center 城市中心 深圳万象城 Regional Center 区域中心 Neighborhood C