2000909_三亚_海棠偷腻铁炉港113222446.ppt

三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告;;动与静的相对性;长与短的相对性;;个性实现的核心问题;边界理论与顾问工作的价值保持了高度一致性;;项目背景介绍;基于边界理论下的项目个性提练;整体发展战略回顾：顺应市场发展规律，打造以G.M.S强势复合型资源为核心竞争力的附加值高的别墅项目;国际湾区一线内海游艇高尔夫别墅社区;整体发展战略执行层面下、基于项目个性打造的物业发展建议;物业发展建议思维导图;铁炉港;迎合海棠湾区域、铁炉港片区及项目成本控制下私享性打造的内在要求，打造本项目“七星级”豪华会所;大堂：客户感知度的第一场所，设计上要体现“七星级”的奢华，迎合客户认知的尊贵感;景观开敞空间：客户感知度的第二反应，设计上要增大高尔夫、海景的景观广角，迎合客户的资源满足感;屋顶天际泳池：客户对景观资源感知度的极致反应，设计上要将山、海、高尔夫景观及相关配套融于一体;细部设计：客户感知度的持续感受点，设计上要注重艺术性与欣赏性的结合，富有内涵;其他功能;餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度;娱乐配套：要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵，迎合中长期度假客户的艺术感知度;商务配套：满足项目企业客户的商务需求;商业配套：以超市为主，品种种类适中，满足中长期客户的居住生活需要;核心资源的景观放大;设计上要以增加难度系数、提高趣味性为出发点，具体障碍可采用沙坑、湖泊、树丛、小桥等;边界地块别墅：设计上可采用单线形设计，使与高尔夫景观实现最佳融合;内部地块别墅：设计上应抬高地势，使后排别墅的高尔夫景观价值最大化;沿高尔夫红线建筑，增大赠送空间的同时，与高尔夫球场联系更紧密;住宅内部的开敞空间：设计上要减小进深，增大景观面，尽量减少空间划分，特别注重大面积玻璃和大面积窗户的设置;核心资源的景观放大;应开发商的需要，前期作为项目营销中心，后期为游艇俱乐部;游艇会建在海上，不须征用土地，可控制土地成本;设计上要注重与海的结合，营造360度海景景观;设计上要成规模，集中式打造，树立影响力；同时，环绕型的游艇码头，易形成海景通廊，加强与海的联系;设计上可采用木质铺装，未来将成为客户到销售中心的第一个海景长廊;核心资源的景观放大;修建私家登山道：营造业主的专属尊崇感，增添业主生活乐趣;建造山顶标志性景观塔：创造山体景观面，为项目贴上独特的标签;建造观景平台：依山就势，近可观高尔夫、园林景观，远可观海景，提高山、海、高尔夫等资源的互动性;沿登山道在山体中布置提供驻足空间和休闲活动的凉亭、郊野公园增加登山活动的情趣，最大限度的亲近山体;核心资源的景观放大;一线内海景观;景观轴设置在核心景观节点集中区域，便于项目景观资源的集中展示;主干道沿景观轴设置，连接高尔夫会所和游艇会;打造“一轴三点三带”的空间布局，实现核心资源与核心配套的最佳复合;物业发展建议思维导图;北美风格别墅;建筑立面色彩搭配：深浅色系灵活搭配，稍显厚重，体现本项目的尊贵气质;高尔夫别墅组团（C9-6/7地块）：东南亚园林风格;临山别墅组团（C9-8/9/11地块）：意大利台地园林，能够更好的让建筑与山体相互融合，形成台地庄园。;物业发展建议思维导图;别墅方面，以棕榈树等高大植被低密度分布于私密空间前；球场方面，可设置浅水系与别墅社区进行区隔;结合山体地形，通过高差及山体树木形成山体与别墅之间的相互区隔，建立私密性;主要针对别墅之间的私密性保障，设计上可通过植被、花园、水系、道路设置来打造其私密性;“曲径”：通过道路两侧的植被处理，营造“曲径”感觉，既增加别墅私密性，又增添度假情趣和氛围;台地园林景观主线：将流水、植被、小品围绕该条主线配置，并将别墅划分为若干群落，形成有效区隔;驻足空间：设置相对分散的驻足空间，不伴随道路设计，从而保证业主游玩时的私密性;车库设计采用地下或半地下设计，车行入户，可最大限度保障客户信息（如车牌号）的隐私性;物业发展建议思维导图;基于项目形象及销售速度两个层面进行户型面积的设计;市场在售别墅盘的现金流产品套数比保持在36%左右;不同入市时机及开发商快速回现目标下，现金流产品必须达到的最低建面配比;现金流产品建面比建议2011年为18%，2012年为15%;;物业发展建议思维导图;户型设计上，从空间、功能和趣点三个方面打造高度假品质;*;入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔 别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感;灰空间之观景休闲露台：可大大加强客户对空间的感受;自然过度;功能空间要彰显度假??墅特质，小面积产品可适当弱化部分生活功能，但是一定要适当增强套房功能;功能打造;下沉式庭院增加了室外空间的层次感，客户可随意分配各类使用功能 下沉式庭院可以部分解决地下室采光问题;可以将客厅挑高，提高开敞度，凸现尊贵感;强化卧