2008年-北京棕榈泉实男场研究分析及二期项目定位.ppt

棕榈泉市场研究分析及二期项目定位;目 录;政策必威体育精装版的影响;07-08年政策回顾; 2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也有金融手段。;07年宏观政策回顾;03月18日一次加息 ;行政手段;2007年六次加息;政策对本案的最大影响;政策对别墅市场的影响;限外令对置业而言主要作用豪宅产品;国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将高档房地产开发项目和别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）列入其中。 ;政策分析总结;市场最近期的研判;新国际会展中心;中央别墅区;独栋;中央别墅区;项目名称;中央别墅区;中央别墅区;小独栋产品总价低，去化速度快，价格涨幅小但频率较快；大独栋总价相对较高，价格涨幅大，去化速度慢于小独栋产品。从年总销额看，两类产品基本持平。;中央别墅区;中央别墅区;名称;名称;中央别墅区;2、联排市场：;客群分析;中央别墅区;客户群学历多数在本科、研究生以上，教育程度较高，客户自身修养较好。近32%的客户有着海外生活或学习经历，其生活状态通常比较优越，眼界相对比较开阔，生活方式比较西化，对于新鲜事物的接受力较强。;客户从事贸易行业的较多，同时IT、金融、法律等知识密集型行业也会占较大比重。客户多就职于三资企业，海外文化对其有潜移默化的影响，而私营企业客户比例也占到31％，多从事贸易行业。;副总经理及以上职位的客户占相当比例，达到67％。其中家庭年收入在500-700万的客户占将近一半。高职、高收入、高学历的客户成为本区域别墅客户的主要特征，眼光敏锐，主要进行高端项目的投资。;近75％的客户工作在东部区域，近80％的客户居住在朝阳及附近，故中央别墅区的客户主要活动区域在东部。;受区域特性影响，有投资意识的客户占到90％，主要看重本区域的投资潜力，对目前稳定的投资回报及未来的升值表现出极大的认可和信心。;别墅项目品质一般较高，不论园区景观建设还是在会所配套上都各有特色，这些也是高端客户在区域内挑选别墅时重要评定的因素； 涉外背景、高知、高职、高收入的金子塔尖人士构成了区域的主力客群，看好区域发展价值，投资倾向明显，购置高端物业经验丰富，对产品有独到的见解。;自身最深度的探寻;从现象看本质;建筑类别:独栋别墅 占地：247亩 建筑面积：地上5.4万平米 套数：共178栋 A、B区 ：21713.11平米（地上）76栋； C、D区：32778平米（地上） 102栋； 目前销售价格：30000元/平米 ;06年10月开盘销售,总销售套数70套;推广花费，650万元左右;营销推广;客户;客户;项目位置交通可达性较强； 地处北京中央别墅区，周边绿带环绕，居住与生态环境较好； 地块具有较强的发展潜力； 区域较成熟的大配套,但项目周边配套正处于开发中。 别墅产品户型较好。; 均价：18500—30000元/平米 一期成交均价：20647元/平米 ;（1）售楼处;装修风格简单，装修工艺显粗糙;现场包装打动力差，与产品的品质不相匹配;绿植及成树较少，湖面枯干，脏乱差，严重影响项目形象。;3、推广认识;产品品质 销售价格 推广手段 现场环境 ;如何做最好的自己;首先从市场的角度看最好的独栋;均 价：;项目产品分析：;自然环境浓郁，贴近大自然； 温泉入户，营造项目高品质氛围。;园林景观： 项目拥有11万平米中心花园及4万平米碧波湖面，打造了一个气势恢宏的超大水景园林。;园区小品景观;项目销售环境分析：;推广方式及费用分析：;项目卖点分析总结: ;项目基础信息;丽宫产品为地上三层，地下一层为主，户型面积区间673-1500㎡ 属于豪华型大独栋别墅。;项目产品分析：;社区完善的园林绿化环境与配套设施 ;销售中心;创新产品，项目产品以地上三层，地下一层的超大户型为主导 ，彰显豪宅的尊贵生活； 会所先行，售楼处即现在的会所，会所面积共14000平米； 大规模园林景观； 4000-5000平米用于对外商业服务，目前商业服务店铺70%-80%已经签约； 14000平米的会所里面，除了出租部分，8000平米用于会所内部设施，包括餐饮、健身房、活动室、游戏室等其他设施。 ;其次从市场的角度看最好的联排;龙湖·滟澜山;产品为地上两层，地下一层的联排，四期08年5月底开盘，产品面积区间350-400㎡。;园区小品景观;园区小品景观;现场形象及样板间形象：;推广方式及费用分析：;