2013解读新规定住宅的偷面积.doc

【 面积尚可“偷”，只是要适当 】解读《新规范》 ■ 大露台小于12平米继续做 ■ 主卧露台受限制 ■ 空中廊院只剩廊，难成院 ■ 大露台进深以2.5米为宜 ■ 法式阳台允许“偷面积” ■ 顶层露台照样“偷” ■ 露台上方盖板宽度值得商榷 　　　　　　　 ■ 入户花园功不可抹 　　　　　　　 　 ■ 凸窗与香港接轨 ■ 取消伪落地凸窗 ■ 深圳地产之所以有“全国样板房”之说，是深圳地产人素以“创新为深圳地产之生命力”而不懈努力的结果。 “偷面积”之作，与其说是在钻国家测绘规范的空子，还不如说是深圳地产人对我国当代住宅产品的创新之举。霓裳魅影[专栏]曾经说过：深圳的产品创新，一个实用的方式，就是“偷面积”的创新。至少，“偷面积”在某种程度上改善了居住环境，普遍受了市场的欢迎；同时也激发了发展商和建筑设计师们创造新产品的激情，推动了住宅建筑产品的发展。 业界曾经探讨过“深圳的富人们为什么一而再、再而三地换房”？最后得出的结论是，这是深圳商品房的不断创新，越来越多的更适宜居住、更合理格局、更优美环境的住宅商品不断地推陈出新的结果。完善居家户型设计，适度允许“偷面积”，鼓励和保护深圳地产的创新能力，是树树解读“新规范”的深刻体会。 下图是“偷面积”登峰造极的鼎太风华5期的05户型，“偷面积”高达41% ■ “偷面积”过度适得其反 一般而言，“偷面积”的设计手法，对大户型、豪宅并非必需，但对小户型住宅却是非常之 必要。试想，如果你买的是60平方米的两房两厅户型，享受到的是80平方米的住房，该是觉得有多爽。 国家税收是按照合同总价核定的，所以“偷面积”对国家税收应该没有影响。据说有影响的话，只是国家征收的补交楼面地价款少了；如果是拍卖地，则由于拍卖地一般是按照总价拍卖的，因此对拍卖地而言，国家也没有损失。 而业主得到的益处，除了居家环境更加宽敞外，“偷面积”部分的管理费可以节省，是由于管理费是按建筑面积核计的。而近年来“偷面积”愈演愈烈的结果，使得有的居家变得不论不类，甚至不少大露台的出现 带来了诸如隐私、安全等问题。政府有关部门有必要对此做出引导。“新规范”在引导深圳的住宅新产品方面，做出了必要的规定。相信在“新规范”的引导下，深圳的住宅产品将走向更健康发展的道路。 ■ 大露台大露台小于12平米继续做 大露台，指的是近年来深圳住宅商品中的错层阳台（两层高阳台）。而建筑术语上的“阳 台”指有顶盖的不封闭阳台，“露台”指没有顶盖的不封闭阳台。市场上所讲的大露台，实 际上是错层阳台，或两层挑高阳台。 图4-1 “新规范”对有关大露台的规定： 4.2.2 阳台、露台 (1)阳台按结构形态分为凸阳台、凹阳台。具有两个（含两个）以上连续对外开敞面的阳台视为凸阳台；只有一个对外开敞面的阳台视为凹阳台；阳台由凸凹两部分构成时视为凸凹复合型阳台（以下简称“复合型阳台”）。 图4-2。 “新规范”对有关大露台的规定： 4.2.2 阳台、露台 (2)有顶盖的不封闭阳台，当其上盖高度小于两个自然层时，均按其围护结构或围护物外围水平投影计算一半建筑面积。当其上盖高度达到或超过两个自然层，且在阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，无水平镂空楼板，无连接横梁，沿阳台开敞面或主开敞面完全开敞（即无水平横梁、挂墙等结构体）时，阳台不计算建筑面积；否则，该阳台按一层高对待，计算一半建筑面积。 图4-3 不封闭阳台面积计算图示 解读（1）： 对于悬挑露台，在两层露台之间，如果没有水平横梁、没有挂墙等结构体时，露台的面积可以继续不计入建筑面积，可以继续“偷”。 悬挑露台能够挑出多长进深，将考验结构设计师的设计水平和采用预应力等技术的施工水平。不过从结构安全和成本考虑，悬挑露台的挑出进深长度毕竟有限。 解读（2）： 阳台底板至阳台上盖的垂直空间范围内，如果有水平镂空楼板或连接横梁，将计算一半建筑面积。 今后在一般情况下，将不会再出现露台上方有水平镂空楼板或连接横梁的设计。“新规范”对有关大露台的规定： 4.2.2 阳台、露台 (3)对面积大于12.0平方米有柱凸阳台，均视为架空，无论其上盖高度如何，均按其围护结 构或围护物外围水平投影计算全部建筑面积。 解读（3）： 对于有柱露台（有框架露台），只要面积大于12.0平方米，“新规范”规定要计算全部面积。今后则象水榭花都，鼎太风华3期、5期，可园1期的20多平方米的大露台