28第六章第七节房地的产状况调整至第九节市场法总结(2013新版).doc

第七节 房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义 运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同（通常是这种情况），还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。 在进行房地产状况比较、调整之前，要弄清可比实例状况和估价对象状况是何时的状况。除期货房地产（如期房）外，可比实例状况一般是在成交日期的状况。估价对象状况应是需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在价值时点的状况。但在本书第五章第四节“价值时点原则”中看到，也有价值时点为现在、估价对象为过去状况或未来状况的估价。在这种估价情况下，估价对象状况就不是在价值时点的状况了。 史家解读： 1．期房的房地产状况是在建成时的状况，除此之外，可比实例房地产状况应是在成交日期时的状况。 2．估价对象房地产状况通常是在价值时点时的状况，如价值时点是过去，则估价对象房地产状况是过去价值时点时的状况；如价值时点是未来，则估价对象房地产状况是未来价值时点时的状况；如价值时点是现在，则估价对象房地产状况可能是过去、现在和未来三种情况，其中最常见的是价值时点是现在，估价对象房地产状况也是在价值时点时的状况（这种情况在实践中最常见），特殊情况是：一是价值时点是现在，估价对象房地产状况是历史状况，如房地产损害赔偿估价或保险理赔案例，二是价值时点是现在，估价对象房地产状况是未来状况，如期房估价。参见第五章“价值时点原则”。 二、房地产状况调整的内容 房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是比较法中的一个难点和关键。 （一）区位状况调整的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例在其区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。 区位状况比较、调整的内容包括位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）、交通条件（包括进、出的方便程度）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。 史家解读：朝向与楼层一般情况下是区位状况因素，但也有可能是实物状况因素，如估价对象是一幢楼房时，楼层就是实物状况因素，估价对象是一个住宅小区（如该小区有15幢住宅楼）时，朝向也是实物状况因素。 （二）实物状况调整的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。 实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基（工程地质）、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要包括建筑规模（如建筑面积大小）、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的因素。 史家解读：建筑结构不用进行调整。因为可比实例与估价对象的建筑结构必须相同。2013年教材增加了新旧程度、物业管理两项内容。教材79页把物业管理归于权益状况，与此处说法矛盾。 （三）权益状况调整的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。 由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以在这种前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占有情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。（史记：2013年教材在此增加了共有情况等项内容。另，附设的租赁权是债权，个人意见应在统一财产范围中调整，而如地役权等用益物权可在此处调整）在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第七章“收益法及其运用”的有关内容。 【2012年试题．．．．．2004、2005年试题评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（）等。A．环境景观B．离市中心距离C．朝向D．城市规划限制条件 E．地势 ：ABC 2006年试题比较法中实物状况比较和调整的内容包括（）。A．环境B．地形地势 C．外部配套设施D．内部基础设施完备程度 E．装饰装修 ：BDE （2） （3） （4） 房地产状况调整的方法有：①直接