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第四章 楼盘精选;主要内容;§1 购房的基本程序 ;1.2 办理预订手续;1.2.1 《认购书》的主要内容 ;1.2.2 签订《认购书》应注意的事项 ; 所谓“定金”，既是一种重要的担保方式，又是一种违约责任的形式。是指债权债务关系中，为了担保债的履行，一方当事人在债务未履行之前先行交付给另一方当事人一定数额的货币。如果一方当事人不能履行规定的义务，可以定金形式承担违约责任。《民法通则》、《合同法》和《担保法》等均有专门规定。从法律规定的定金罚则来看，定金为解约定金，即交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，定金也具有证约定金的性质，即具有证明合同成立和存在的作用。此外，因为定金于债务履行后可以抵作价款，所以定金也就具有预先给付的性质，这是定金与订金的相同之处。 ; 《商品房销售管理办法》第二十二条：符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。 ;1.5 办理产权证;1.5.1 基本程序 ; (3) 交易监证 发展商持《房地产权属证明书》及该住宅各单元的《房地产预售契约》到楼盘所在地的房地产交易所办理交易监证手续。经交易监证后按每单元核发 《房地产交易监证证明书》 ;1.5.2 要缴纳的税费 ;§2 挑选楼盘 ;2.1 现房与期房; ① 先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地。 ② 价格都能给予较大的优惠，一般为１０％左右，或者更多。房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要一至两年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。 ③ 付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首次付款时间为开工时，付定金和首期房款，一般仅付１万元的定金和总房款的2０％左右；第二次时间是工程进行一半时，约付款额为总房款的６０％；第三次付款时间为房屋已经交工或即将投放使用时，购房者付完全款，同时房地产商将房屋交给购房者。 ④ 工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都一览无余。 ⑤ 房型设计上的优势，相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点。 ⑥ 升值的优势。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中品味到升值的乐趣。 ; ① 根据图纸买房，看不到实物。看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个物业的效果图，而非实物。 ② 有关面积、户型、装修标准难以判断。虽然房地产商为描绘了一幅美丽的图画，但是具体怎样还是不要看最后拿到的实物。 ③ 开发商情况难把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足、缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。 ④ 市场行情与价格涨跌难以预测。 ⑤ 看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距的。 ; ① 房子就在眼前，直观。随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。 ② 入住便利。 ③ 房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。 ④ 既有房屋的宣传材料，又可以实物一一对照。 ⑤ 家庭计划便于安排。买房子是家中的大事，或为了改变居住环境，或为了工作关系等等，都要以到房子为第一步，而要想拿到房子仅需付完房款便可。 ; ① 选择余地较少。楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走。 ② 价格较高，难以优惠。 ③ 隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用期后才会知道。 ;2.2 看楼重点; 房地产作为不动产，所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展。 ; 居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。 住宅配套的公共设施主要包括： ① 学校：幼托、小学、中学。 ② 商业配套：菜市场、粮油店、日杂店、理发店、超市、银行、邮局、医院、公用电房、垃圾站等。 ③ 管理机构：街道办事处、