4第四章 价格理论2的.ppt

房地产估价 Appraisement of Real Estate ;第二节 房地产价格;教学内容 一 房地产价格的概述 二 房地产价值和价格的种类 三 房地产价格影响因素分析 ;一、房地产价格概述 1、定义： 房地产价格是指和平地获得他人房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 ;2、房地产价格的形成条件 (1)有用性； (2)稀缺性； (3)有效需求。 ;小结： ? 房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。 在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由于这三者的程度不同及其变化引起的。 ;二、房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。 1、共同点 (1)都是价格，用货币来表示； (2)都有波动，受供求等因素的影响； (3)都是按质论价：优质高价，劣质低价。;2、不同点 ? ①生产成本不同。 （主要指土地） ②折旧不同。 （主要指土地） 一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。 而土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然升高不仅无折旧，而且有增值。?;③增值性 ④市场性质不同。 一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较客观 土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。 ⑤权益性 ⑥区位性;⑦房地产价格的形成时间比较长 ⑧房地产的价格可以是买卖价格，也可以是租赁价格 ⑨房地产的质量不易判断 ⑩房地产的价格受个别因素影响较大（消费者的偏好、土地使用权的拍卖现场气氛等）;二 房地产价值和价格的种类 1、物质形态： 土地价格（地价） 生地价格 毛地价格 熟地价格 建筑物价格（仅指建筑物） 房地价格：俗称房价，房地产综合价格;2、房地产权属 所有权价格：就土地而言，是无限年期使用权价格 使用权价格 他项权利价格 转让价格 抵押价格 租赁价格：俗称“租金”;3、价格管理 基准地价（basic prices of urban land） 即土地初始价，是指在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。 基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。 ;标定地价（marked price of land） 标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的标准宗地所评估的单位面积土地使用权价格。 ;建筑物重置价格(replacement cost of building 在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用情况下，重新购建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。 房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的建筑费、其他费用和正常的利税。 重置价格标准应以当地现行的建筑材料、现行的建筑技术和现时费用标准的平均水平建造某种结构等级的同等效用的新建筑物的完全价值来计算。;建筑物重建价格（reproduction cost of building） 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 重置与重建的区别是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建则要求是完全相同的复制品。;4、政府行为 出让价格 征用价格 征收价格 征收和征用的区别 征收的所有权发生转移 补偿不同 适用条件不同 适用程序不同;课税价格 国家加强对房地产交易行为的税收管理,对于房地产交易过程中所产生的各种税费,特别是所得税、增值税等的征收将采用或已经采用依据房地产评估价值来计算应缴税费的办法。 由于房地产的不动产特性，每一特定房地产都具有自己独特性，造成市场价格不可能完全一致。 合理的利用房地产课税价值评估，也能起到避免过高交税的作用。 拆迁价格;5、出让方式 协议价格 招标价格 拍卖价格 挂牌价格 ;7、价格单位 房地产总价 单价 楼面地价（land value in terms Of per unit floor age） 按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。 楼面地价＝土地价格÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率 规划建筑面积＝土地面积×容积率 容积率=规