专业笔试试题0912的.pdf

姓名： 白全胜 部门/项目： 岗位 ： 第一模块——投资篇 一、简答题 （满分60 分） 1、集团重点投资方向有哪些？请简述你对重点投资方向的理解。（30 分） 答：投资方向：1、环一线城市周边；2、二线及省会城市，3、三四线劳斯莱斯；4 、成 功项目周边；5、海外印度及东南亚地区；6 总对总。 理解如下: 1、一线城市房价高企，产品供不应求，存在大量外溢需求； 2、二线城市存在大量机会； 3、三四线城市依然占据大比重市场份额，具有市场总量较大、品牌竞争不激烈、尚有需 释放的改善性需求，三四线城市市场上有两类人群：一者是私营企业主，他们拥有很强个购 买力；二者是公务员等政府人员，他们工作、收入稳定；可配置以改善、再次改善需求为主， 定位高端的产品，树立碧桂园高端品牌形象。 4、成功项目所在区域已经过市场检验，得到客户认可；因此可在其周边加大投资力度形 成垄断，从而获得市场定价权。 2、结合我司实际情况，简述土地投资涵盖哪些土地获取模式，分别有什么特点及注意事项？ （30 分） 答：土地获取模式如下：1、公开市场招拍挂，2、三旧改造；3、股权收购或者合作开 发。 特点及注意事项：1、招拍挂是参与政府公开土地市场竞拍；竞争激烈且土地获取成本高。 国土局保持良好的沟通提前拿到地块规划条件 2、三旧改造又分为政府主导改造、业主自主改造、合作改造。这三种情况的改造主体其 实都是不同的，都应当去深入接触。 3、股权收购指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购；增资扩股指，企业 增加注册资本，增加部分由新股东与老股东共同认购，从而实现股权获取的过程；应该充分 给予合作方信心，并且将项目的预期利润告知土地的拥有者，让他们愿意将自己的土地出让 或者拿出来合作。 1 姓名： 白全胜 部门/项目： 岗位 ： 二、论述题 （满分40 分） 请简述你对劳斯莱斯全覆盖的理解。如果你是项目总，如何助力区域获取优质项目？ 答：一、对劳斯莱斯全覆盖的理解： 1、目前国内房地产市场呈现供需失衡加剧的现象，供大于求的态势越发明显，多数三四 线城市库存大、去化难，产品同质化严重，人口外溢到一二线城市，留存在三四五线城市的 一般家庭甚至已经有多套中小户型的住房。但是，三四线城市依然占据大比重市场份额，具 有市场总量较大、品牌竞争不激烈、尚有需释放的改善性需求等利好，此外，三四线城市市 场上有两类人群：一者是私营企业主，他们拥有很强个购买力；二者是公务员等政府人员， 他们工作、收入稳定。 2、基于上述的现实困难和市场状况，劳斯莱斯项目可以为三四五线城市市场提供差异化 的产品，提升品牌形象，实现溢价。综合来说，劳斯莱斯项目：1）配套当地最好的小学、地 点交通方便、区位被当地有钱人认同;2）用当地最好的产品，以当地最高的价格，卖给当地 最有钱的人;3）以改善、再次改善需求为主，定位高端，配置竞争力产品，树立碧桂园高端 品牌形象。 3、项目获取的节奏：1）面积不可过大，因为高端人群相对有限；2）分块实施，小步快 跑，例如200亩地块分成3-4块，每块50亩左右，逐次开发。 4、劳斯莱斯应该争取的优惠包括：最好小学；提前预售；地价优惠（力争货值/地价为 5-10倍）；规费减免；架空车库；土地分宗获取；土地款分期支付。 5、劳斯莱斯项目筛查：1）了解全区域范围内各大地市、区县的经济情况，进行排序；2） 逐个进行筛查，主要从以下几方面入手：了解当地的经济发展状况、城市发展面貌及房价情 况；了解当地支柱行业及经济活跃度；筛查当地的富人区聚集地，确认富人认可的区位；了 解当地最好的教育资源，尤其是小学，的配套情况；对目标地块进行选择，从劳斯莱斯项目 三要素出发，选择最适合做劳斯莱斯项目。 二、作为项目总，应从以下几方面助力区域获取优质项目： 1、由于区域投资部人力不可能长期蹲点项目。为了获得更多的土地信息资源，必须要有 一个熟悉公司开发理念，并且具有综合开发能力的人深入发掘当地才有可能成功。而这个人， 项目总是非常合适的，所以为了给区域获取优质项目，项目总必须把投资拓展作为自己一个 重要工作，时刻谨记自己的工作职责里面有这一内容，从而提高自己的主观能动性