专业项目市场定位模的板.doc

第四章、项目市场定位 一、项目SWOT分析 1、优势（S） ⑴地理位置优越，发展潜力巨大 项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点； ⑵规模较大，有利品牌运营 本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘； ⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期 项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期； ⑷自然环境优异，人文气息浓郁 项目濒临⑸公建配套，减缓项目压力 项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。 2、劣势(W) ⑴大气环境质量差 项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升； ⑵设施配套不完善 项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升； ⑶ 建安成本高 地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高； ⑷地段档次低 周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。 3、机会(O) ⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机 城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备； ⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长 随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增长，我们应把握时机促使项目尽早上市； ⑶收入增长，带动消费 随巢湖市民收入的不断增长，其消费能力和购买力大大增强，改善性需求购买比例的提高，必将促使住宅类物业市场的成长； ⑷政策环境的变化，扩大了目标客户群体 货币分房政策、银行信贷政策和巢湖市日趋成熟的公积金制度，可以有效地降低购房者的付款难度，提高项目的市场消化速度。 ⑸资源整合，提高收益 整合外部品牌资源，充分运用企业建安质量品牌，快速进入市场，通过产品创新，促进产品增值； ⑹营销策略组合，拉动价格上涨 片区良好的发展前景，比较容易形成市民追风购买和追涨购买的市场态势，通过适度的营销操作方式，聚集人气并进而带动价格上扬； 4、威胁(T) ⑴国家政策影响 国家宏观调控政策，房地产信贷、房地产税收等方面的变化，将会在一定程度上抑制需求； ⑵片区市场影响 项目周边住宅物业的低价格水平及较大规模的经济适用房项目，影响项目价格的拉升； ⑶竞争对手影响 城市中心与项目周边近距离范围内储备有大量土地，可能会有相当数量的项目与本案同时走上市场，潜在竞争对手较多； ⑷市政配套完善与否的影响 市政规划配套的水、电、气、网络能否顺利开通，银屏路、健康西路以及规划的中学、医院能否及早建好，对项目的启动及价值提升至关重要。 二、项目市场定位 1、项目总体概念定位 “以创造和谐邻里精神为主的巢湖市首家体验式景观休闲社区” ⑴弘扬一种生活文化再现和谐邻里关系，增强人们归属感和温馨感人与人之间沟通交流的要求⑵在享有城市资源的同时，又要远离城市的喧嚣，拥有自然的生活景色园林景观不只用来“观”，园林与人的关系不是对立而是统一的人与自然交流融合⑶体验经济强调“个性化与参与性”，体验不限于娱乐，只要让消费者有所感受、留下印象，就是提供体验体验，就是让你心动的感觉⑷要创造一种人们所期盼的高质量和具有持久活力的城市生活⑴推荐案名 北岸·明珠 ◆突出其珍贵的自然资源， 能给人以诗意栖居的美好联想； ◆对项目主题定位、区位优势、客户价值观、文化理念的高度概括； ◆对案名简单化的回归，好听、好记、写意、韵味。 ⑵参考案名 力达·山水湖滨、巢湖人家、聆湖丽舍、碧水天源、滨水华城 3、产品方案初步构想 多层公寓 小高层公寓 情景洋房 叠加别墅 错复式商住房 挑空小户型公寓 小区配套商业设施 4、价格定位 物业类型 平均销售价格(元/㎡) 1. 多层公寓 1800 2. 小高层公寓 2000 3. 情景洋房 2200 4. 叠加别墅 2500 5. 错复式商住房 4500（底商）， 2000（上住） 6.小户型公寓 2200 7小区配套商业 4500（底商） 8、农贸市场 2500 9、半地下车库（层高2.18米） 1500 5、目标客户定位 ◆职业特征 民营企业家、各类私营业主、公务员、事业单位工作人员、企业管理层和专业技术人员、部分期望改善居