中原-振业城营销报傅逆2011.5.ppt

振业城一期营销执行报告;报告体系;长沙振业项目运营目标;长沙振业项目运营目标;营销目标下的核心问题：;营销目标下的核心问题：;报告体系;项目区域占位——;区域占位思考——;核心策略思考;自我 审视;;自我审视;产品价值;小结;自我 审视;项目竞争市场分析;宏观市场分析;热点政策—银行业快速、健康发展，离不开平稳增长的经济条件，同时需要更为规范、全面的保障体系。;2011年政策下长沙市场发展预判：谨慎乐观，信心向上；预计政策下长沙市场仍将保持稳定上升态势，消化量维持1000万阵营，成交价格平稳上升但上升幅度相较去年有所回落 ;3.04长沙限购令之后重点项目开发商应对策略变化统计;限贷令：限贷对长沙别墅产品影响较大，提升首付门槛，减缓销售速度，尤其针对3套房以上及外地购房客户影响更为明显;标题;小结：看好长沙市场，政策影响有限，风险与机遇并存，尽早出货，谨防更严厉政策出台;项目竞争价值分析;梅溪湖市场分析;未来已知项目A、中化方兴项目（预计约2012年入市）;未来已知项目B——宜居项目（预计2012年上半年之前入市）;未来供应格局预估：自2012年起，未来区域主力供应以高层大盘，本项目将是区域内已知首个拥有（类）别墅产品大盘项目;梅溪湖市场小结： 品牌汇集，梅溪湖发声飞跃在即，本项目“别墅”产品独树一帜;项目竞争价值分析;长沙别墅市场未来供应格局：南城没落，河西发力，品牌开发商云集，后期别墅产品集中供应地，未来供应联排产品8000-10000套，双拼250-300套。;别墅竞争锁定：看齐河西一线资源型高端别墅阵营 主要竞争对手为东方大院、北纬28°、高鑫天麓3大项目;别墅竞争锁定：看齐河西一线资源型高端别墅阵营 主要竞争对手为东方大院、北纬28°、高鑫天麓3大项目;别墅竞争锁定：看齐河西一线资源型高端别墅阵营 主要竞争对手为东方大院、北纬28°、高鑫天麓3大项目;别墅竞争锁定：看齐河西一线资源型高端别墅阵营 主要竞争对手为东方大院、北纬28°、高鑫天麓3大项目;别墅竞争小结：地段与自然资源成为别墅的核心价值;项目竞争价值分析;区域内竞争盘点：从区域内各项目高层供应产品线来看，本项目当前在梅溪湖区域内并无类似产品线的直接竞争对手;区域外竞争盘点：扫描麓谷板块（临近）及滨江新城（前景）品牌开发商资源型景观高层项目，最终锁定世茂滨江项目;区域外同产品线竞争对手剖析—世茂滨江项目（预计2012年入市）以世茂品牌+滨江新城前景+地标高端酒店+商业街区为核心卖点;启动区展示——充满城市化前景意向的奢华展示区，酒店化城市化的销售营销中心先锋前卫的城市情景商业街区展示;启动区组团——（非一线江景）高层住宅组团大面积的中心园林，临靠世茂滨江标志性建筑超高层五星酒店;启动区产品：以130-140㎡舒适性3+1房产品为主（56%）附加值高（入户花园+内阳台+凸窗），南北通透居住尺度舒适;启动区产品：少数超大平面（208 ㎡ ）复式产品（238-242 ㎡ ）附加值高（入户花园+内阳台+凸窗），南北通透居住尺度阔绰;高层竞争小结：自然资源、各高端物业组合成为高层的核心价值;市场竞争小结：梅溪湖的城市发展前景、原生自然景观资源、稀缺别墅物业成为区隔竞争对手的3大核心价值点;项目形象定位思考;;;;形象定位一 隐山水，城无界;形象定位二 懂湖?更懂世界;形象定位三 繁华盛处·阅湖山;;;;自我 审视;; 隐山水，城无界——体验都会高尚生活 7宗最;报告体系;营销目标下的核心问题：;项目客户定位;思考方式：;研究方法：;客户小结：;第一类：城市中心·唯一低密度豪宅的荣耀感 承接河东五一路，西站商圈的城市豪宅带来的身份品味象征； 第二类：掌控双重资源的稀缺性 近邻西站，便捷交通，繁华配套的城市资源；拥梅溪湖、岳麓山、橘子洲景观的自然资源；稀缺资源，唯此一家。 第三类：梅溪湖国际功能区带来的巨大保值升值潜力 梅溪湖国际功能服务区的升值前景、品牌实力发展商、稀缺物业带来的，投资保值佳品； 第四类：长沙绝无仅有的城心低密度人居体验 填补了长沙豪宅市场城市配套与原生自然资源不可兼得的空白。 第五类：优异产品带来的高实用性 全创新特色产品，优异的户型设计带来，高实用性；;项目客户定位——中高端和高端客户群占主导;; 天堂鸟,又名太阳鸟，他们生活在深山老林里，全身五彩斑斓的羽毛，硕大艳丽的尾翼，造物主赋予它们最美妙的形体、最妍丽的华服。这种鸟腾空飞起，有如满天彩霞，流光溢彩，祥和吉利。当地居民深信，这种鸟是天国里的神鸟，为人间带来幸福和祥瑞。因此每当盛大节日庆典，土著居民们就会戴上用绚丽的天堂鸟羽毛制作的头饰，载歌载舞，多姿多彩，欢乐喜庆。 中原振业城项目组期望通过天堂鸟计划，能够系统化操作本案拓客渠道建立