中国豪宅规划及户型的分析.doc

全国成功化解规避高密度别墅应对分析 规划体系——车行系统全地下布置 本案例数据解读： 本案总用地面积48948.6㎡，容积率0.66，建筑密度33.37%，绿地率34.21%，在高端别墅中属于较低水平，因此如何提升小区环境是应对手段的重点。 降低道路面积是目前高密度别墅中能够有效提升环境的成功手段之一，虽然成本较高，但在高端别墅中应用还是得大于失的。 推荐手法：车行系统全地下布置 在小区出入口附近即布置地下车库出入口，将小区内部车行系统引入地下，一方面达到了人车分流的规划方式，使小区地上景观不受车辆干扰；另一方面可以有效缩小地上车行道路面积（道路规划仅需满足消防道路硬性指标），从而使小区内有更多的地面面积可用于景观及花园，优化小区景观效果。 优点： 1、增加绿化面积，增大花园面积 2、减少路网，提高容积率 缺点： 管线建设复杂，成本也较高 借鉴案例1：上海龙湖·滟澜山 项目基本数据： 建筑形态 双拼、叠加、联排别墅、花园洋房 占地面积 14.4496公顷 容积率 1.0（叠加别墅1.3；双拼、联排0.8） 绿化率 50% 装修标准 毛坯 楼板地价 约10700元/㎡ 销售情况 项目08年10月开盘，截至目前共推案372套，成交272套，双拼别墅单位价格达到周边某些独栋别墅的单价，客户认同度较高。 虽然栋距小是本案例劣势所在，但正是这种做法，才使其高容积率成为可能。 景观与道路示意图： 人行道路示意图： 人车分流对应地下车库示意图 借鉴案例2：上海金地·湾流域 项目基本数据： 建筑形态 双拼别墅、花园洋房、小高层 占地面积 12.5万㎡ 容积率 1.5 （其中双拼0.6） 绿地率 35% 装修标准 别墅为毛坯，公寓带装修，装修标准在2000-2500元/㎡ 销售情况 项目08年7月开盘，截至目前公寓成交单价集中在1.5-1.8万元/㎡；而双拼别墅最高成交单价达3.3万元/㎡，已成交42套，销售效果较好，客户认同度高。 双拼别墅得益于花园面积的增加，产品溢价产生较明显。 别墅区花园景观示意图： 易居观点：人车分流、车行系统全地下布置的方式是中渝项目在规划上可借鉴之处。 1.3.2 凸现价值感的建筑风格 建筑风格取向 据统计，目前高端城市别墅项目的建筑多采用欧式风格立面设计，其中又以法式建筑风格居多。 建筑立面观感与质感 色系： 由于建筑密度高，因此建议整体建筑立面呈浅色系，可弱化人体视觉上对物体产生的密集感。 材质： 根据定位，目前高端别墅立面材质一般较多选用国外的优质石材。平方米单价多在1000元以上。窗多选用名牌包木双层中空玻璃，其他各部件也多以进口产品为主。 借鉴案例3：上海檀宫 项目基本数据： 建筑形态 独栋别墅 占地面积 47330㎡ 容积率 0.64 绿化率 40% 建筑风格 欧式 户型面积 1200-2000㎡ 装修标准 5000-6000元/㎡ 总价段 5000-8000万元/栋 销售情况 项目03年7月开盘，共18栋独栋别墅，截至08年10月售罄； 项目整体去化周期较长。 多样的建筑风格 别墅运用传统的建筑风格设计出纯正的欧洲古典建筑式样，多国风格荟萃，分别有英伦皇式、英伦庄园式、英伦乔治式、意大利托斯卡尼式、意大利佛罗伦萨式、法国里维埃拉式、法国枫丹白露式和西班牙马尔贝拉式这8种建筑风格。 与此建筑风格相对应的，是8种不同房型及内外装修风格，配合当代人文主义的居住理念，使每一栋檀香别墅得到完美的结合。 英伦皇式 英伦庄园式 英伦乔治式 意大利托斯卡尼式 意大利佛罗伦萨式 法国里维埃拉式 法国枫丹白露式 西班牙马尔贝拉式 建筑细节设计 檀宫为精装修别墅，其结构、室内布置均与建筑的设计风格保持一致，以显现出华美而优雅的气质。在窗户造型、罗马柱设计、抑或是建筑内部石质扶手的肌理等各细节设计上，体现豪宅品质。装饰柱为实心石柱，均为整根进口。 建筑材质与结构 别墅外立面采用全进口的石材、砂岩和石板瓦，体现其贵族质感。 另外，檀宫的每栋别墅都有22米深的桩基。桩基上铺有一层阀板，防止沉降。在阀板和地下室之间，有2米的架空层。地下室采用双墙设计，彻底阻断地下的潮气。 借鉴案例4：北京财富公馆 项目基本数据： 建筑形态 独栋别墅 总建面积 263550㎡ 容积率 0.58 绿化率 45.1% 建筑风格 欧式 户型面积 1400-1600㎡ 装修标准 毛坯 总价段 约2500万元/栋 销售情况 项目三期08年