产业园经典模板的.ppt

产业地产培训系列一 ——产业园市调攻略;相关案例分享;引子.;市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块：;主要的区别是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注：;相对应的产业园市调更加关注如下8方面内容。;因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。 当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。 这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧重的涉及到其他区域的相应物业。;无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作市调的时候，便于市调资料的统一、详实。 市调计划通常需要包含以下内容： 市调目的 市调范围 市调对象 市调主要内容 市调时间 负责区域划分 市调资料的整理 市调资料讨论、反馈 补充市调;通常情况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础信息，比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区景观、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。 做到有的放矢，降低市调压力和辛苦;去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。 在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中区域，一般是集中在不同的几个区域。——最好能画出一张产业分布图，这样比较一目了然。;其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？ 除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说要做物流园、高科技园、软件园等等。 而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园区在招商的时候才知道应该重点面向哪些产业进行招商。;根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态 一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些配套功能。;在做园区市调之前必须要做园区区位分析;项目地址：广富林路4855弄近鼎源路 项目四至：东临东升港 南到文翔路 西至鼎源路 北到广富临路 交通配套： A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线 周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城; 项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩 建筑面积：60余万M2， 一期总建20万M2 面积段：一期1300~4000M2 总套数：57栋，88个单元 容积率：1.3 绿化率：40% ;来到一个园区，首先看到的就是园区的入口，那么入口的图片是必不可少的。 最好要有园区全称的图片;由于规划方案及办公面积的分割是重要的服务内容之一，市调时要重点关注目标园区的办公楼单体的： 外立面 建筑风格 单体体量 标准层面积 分割大小 标准层高 大堂层高;办公楼外立面示意图： 立面风格：大多数产业办公楼的建筑风格都是现代建筑风格;总部楼;A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层;B1/B2：建筑面积1500-2000平方米，6-7层;C1/C2：建筑面积2000-2200平方米, 8-9层;D:建筑面积4200平方米，9层。 大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。 在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。 屋 顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。 立面上运 用材质的大胆对比，体现富有个性的企 业形象。;六大类产品，形态丰富;立面外观采用多样化的几何体块形体 外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配;项目名称;对于园区的商业，我们关注的对象和普通的商业项目市调并无差异，我们需要关注以下内容 商业业态 商业体量 商业在园区的位置 商业布局特征 商业面宽 商业进深 商业售价 商业租赁价格 商业的其他特征;对于园区的住宅（如果园区有相关住宅配套），我们关注的对象和普通的住宅项目市调差异也不大，我们需要关注以下内容 住宅的体量 住宅的位置 住宅的布局特征 住宅类型（多层、小高层、别墅、花园洋房等） 住宅的售价等 住宅的定位;另外，园区的车位/车库也是我们关注的重点之一，因为园区要根据企业的入驻数量及规模，规划相应的车位数量。对于车位，我们需要关注以下信息： 车位的位置 车位的数量 车库的入口 车库内有无景观资源 车库的其他特征;泖亭路;中国庭院与西方开放式街区