估价复习题2011的.ppt

习 题 课;计算题1、为评估某宗房地产的正常市场价格，选取了A、B、C三宗类似房地产的交易实例作为可比实例，有关资料如下：?可比实例A、B、C成交价格分别为5000元／平方米、4800元／平方米、5300元／平方米；成交日期2007年1月1日，2007年4月1日，2007年8月1日；交易情况 ： +2% +3% －2%；房地产状况 －2% －6% +4%?该类房地产的市场价格从2007年1月1日至2007年6月1日平均每月比上月上升0.3%，以后平均每月比上月上升0.1%。试利用上述资料估算该房地产2007年9月1日的正常市场价格。;2、估价对象是一个商住楼，土地总面积3000平方米，总建筑面积9500平方米，建筑物建成于1987年6月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。已知估价对象土地的单价为1000元／平方米，2007年6月30日与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1800元（含合理利润、税费等），该建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。试用成本法评估该商住楼在2007年6月30日的价值。 3、某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500元/平方米（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权证。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方建筑面积2000元，装修改造费在装修改造期内均匀投入，装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方建筑面积6000元，销售税费为售价的8%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价（折现率取12%）。 ;4、现有一宗地，占地面积为200平方米，1997年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50年。该宗土地上的房屋建筑面积为350平方米，现全部用于出租。试根据以下资料，评估该宗土地2007年11月份的价格。 （1）该房屋出租，每年收取押金5万元，平均每个月租金收入为4万元，平均每个月总费用为1.5万元。 （2）该房屋耐用年限为50年，已使用10年，目前重置价格为每建筑平方米3500元，残值率为2%。 （3）押金收益率为10%。 （4）土地的还原利率为7%，建筑物的还原利率为9%。;5、某宗房地产2001年5月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年5月转售时的价格比2001年5月上涨12%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年5月的价格。 6、某钢筋混凝土结构建筑物，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为1500万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的50%，第二年投入50%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为100万元，开发利润为180万元。又知其中该建筑物的墙、地面、门窗等损坏的修复费用为25万元；装修的重置价格为300万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为15年，已使用10年。假设残值率均为0，试计算该建筑物的折旧总额。 ;7、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。;8、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。?;9.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。