住宅规划建议的.doc

二、项目定位 综上所述，项目地块位于新城市政务核心，核心城市区位+城市稀缺景观带这两大区域特性赋予本案可进行中高端档次的开发。因此，整体考虑“在利润最大化的情况下，使销售周期最短”，根据以上的基调进行市场定位。 整体定位：行政中心轴线上的水岸大宅 宗地自然属性——未来核心城市区位+城市稀缺景观，其卖点优势不言而喻，以“核心区位+亲水+公园”为主要诉求，彰显项目高端的必然性。 第四部分----产品规划建议 1.1、项目控规 1.2、建筑类型制定 现有规划类别： 小高层+多层产品 可否加入洋房产品？ 洋房产品作为普通住宅项目中最高端的产品类型，可以在城市住宅体系中，弥补别墅类产品与多层产品之间的空白，同时可以最大程度的提升产品舒适度和项目档次。 分析项 洋房硬件条件 本案自身条件 从占用资源考虑 位置要求不高，城市新区和城市生活区皆可。 城市东部，城市开发的新方向和未来的新高端居住区。 对自然景观资源要求不高 洋房是通过自身的产品特性来吸引客户，对外部环境的要求不高，在景色观方面要求不高，本案条件可以满足。 土地利用率高于别墅 洋房类产品在突出项目品质方面较别墅产品有一定差距，但土地利用率明显高于别墅产品，在普通住宅项目中规划洋房，也可以取得较高的利润，在考虑到容积率最大化和产品档次的情况，洋房无疑是最佳选择，通过概念引导，可以将多层产品以洋房的形式推出，既提高了项目档次，又兼顾了容积率指标。 洋房客群层比别墅更广，且更容易被客群接受 既有舒适度又能体现身份的洋房是客群接受度较高的产品，别墅的空间享受，多层的外观掩护，在一个三线城市，这样的产品会被城市高端人群中最隐蔽的政府官员接受。 从资金流动要求考虑 变现能力强 从产品角度来看，洋房是多层住宅的一个变种，面积较大，但总价低，属于快速销售可迅速回流资金的产品类型。 因此，我们建议 本案建筑类型：小高层+多层+洋房 1.3 产品体量 产品排布 根据以上建议，得出本案大致排布—— 图示 说明 丰富的产品线拓展了客户层面，同时带来丰富的天际线，视觉感更佳 商业条件梳理 分析项 商业设立条件 本案商业条件 从设立规范考虑 有主入口，人流或车流量大 本项目所处区域整体规划较为先进，景观资源丰富动静线分明，而本项目处于中心位置，但霍林郭勒人口较少，要形成固定的人流车流需要长时间的引导和迁移，当区域形成休闲娱乐行政办公氛围后，商业价值才能显现出来。 行车道或人行道一侧 两层商业临街而建，符合商业建筑基础规范，建议不要设成步行街，让人流车流均可通行 有主力店或特殊吸引点 需要商业销售前期重点进行招商工作，建议以餐饮业较有影响力品牌为主 客群要求有比较固定的人群 地处城市新区，需要产时间的发展过程，才能有较为固定的人群客流，前期主要依托行政中心带来的办公人员 从资金流动要求考虑 变现能力，购买人群视后期商业经营预期影响 本项目商业规划为2层，单铺面积较大，前期没有形成商业氛围时变现较慢，中期运营管理难度较大。 综上所述，本案商业体量较大，市场培育期较长，建议从主力餐饮店的招商开始运作，最后形成霍林郭勒最具特色风情主题美食购物街。 住宅规划建议 规划建议与价格建议是本案在确定了大致的市场方向后，对项目建议进行的细化。 户室配比建议： 洋房：面积区间105~220㎡（含跃层） 多层：主力面积80~145㎡ 小高层：主力面积65~160㎡ 建议参考户型： 多层： 建筑面积82㎡左右 建筑面积109㎡左右 建筑面积125㎡左右 建筑面积144㎡左右 洋房 建筑面积104㎡左右 建筑面积133㎡左右 建筑面积163㎡左右 小高层 建筑面积65㎡左右 建筑面积125㎡左右 建筑面积147㎡左右 小高层二房产品70-100㎡：重在产品性价比的深度挖掘 案例三：万科清林径 面积90㎡，以入户花园、南北向露台为创新因素，增加使用面积与附加值。 二房产品追求性价比与功能齐全性，以超过客户预期的产品附加值来吸纳首次置业客户，考虑到北方的气候：建议多赠送实用性功能空间，露台相对少一些——考虑到保温及采光需求。 小三房110-130㎡产品：重在户型功能细化加强 案例一：中海国际社区橙郡 面积：127㎡，功能性较强且舒适度高 案例二： 万科上东区 面积：119㎡ 面积：123-130㎡（三室二卫） 小三房产品除注重功能细化空间外，对舒适度要求也较高，对品牌与物业的关注度也较高。重点分析此类客户需求：不需要房屋太大实用即可，注重功能空间；对物业及品牌有所要求，对园区配套、学区资源等要求较高。 大三房及四室产品130-160㎡：重在提升居住舒适度 案例一：中海