典型房屋市场价格评的估技术要点.doc

“典型房屋”市场价格评估 技术参数报告 （北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围） 项目名称：北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被 征收住宅类“典型房屋”市场价格及评估技术 参数评估 委托人： ****地区综合改造管理委员会征收安置办公室 估价机构：*******房地产估价咨询有限公司 作业日期：2013年月日～2013年月日 报告编号：*******估字[2013] 号 前 言 根据《**市国有土地上房屋征收与补偿办法》（2012年3月13日市政府第3次常务会议通过）和《**市国有土地上房屋征收评估办法》(2012年3月13日市政府第3次常务会议通过)，区域范围内的国有土地上各类被征收房屋宜采用“典型房屋市场价格修正法”评估。 “典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。 典型房屋市场价格修正法的使用，一般要三个步骤： 一、确定典型房屋。 二、测算典型房屋的市场价格。 三、编制修正体系。 经与委托方等充分沟通，此次北关标牌市场及周边棚户区改造范围内涉及到的住宅小区内房屋采用“典型房屋市场价格修正法”进行评估。评估过程中涉及到的技术参数及操作细节，以技术报告的形式汇总。 一、典型房屋的确定 （一）列入征收范围内的房屋概况 北关标牌市场及周边棚户区改造范围内，经了解主要为多层砖混结构，建成于2000年前，分为有证房和无证房。有证房也分完全产权和部分产权房，类别较多。列入本次改造范围内的原有住宅房屋主要分布在： 1、中移动家属院 中移动家属院，位于中移动仓库大院北侧。 2、邮区中心局家属院 （1）3号住宅楼 振华路中心局80号院3号住宅楼，位于中心局通道西侧，为一幢砖混结构5层楼，南北走向，分三个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图1。 （2）2号住宅楼 振华路中心局80号院2号住宅楼，位于中心局通道西侧，3号住宅楼以北，北临振华东路。为一幢砖混结构5层楼，总体呈“L”型，房屋南北走向三个单元，东西向一个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图2。 （3）1号单身楼 振华路中心局80号院1号单身楼，位于中心局通道东侧小院，为单面南北走向，北侧为公共走廊通道，为一幢砖混结构4层楼，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率0.55。房屋状况具体见右侧图3。 （4）单身楼（北院） 振华路中心局5号院单身楼，位于振华东路北侧，为南北走向筒子楼，砖混结构4层楼，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率0.55。住宅部分位于第二层及以上。房屋状况具体见右侧图4。 3、摩托车厂家属院 （1）集资住宅楼（南楼） 振华路摩托车厂48号院集资住宅楼（南楼），位于摩托车厂家属院南侧，为一幢砖混结构4层楼，南北走向，分三个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图5。 （2）单身楼（北楼） 振华路摩托车厂48号院单身楼（北楼），位于摩托车厂家属院北侧。为一幢砖混结构5层楼，南北走向，分三个单元。 振华路摩托车厂48号院单身楼（北楼）房屋外墙清水墙，木门窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率0.55。房屋状况具体见左下图6。 （3）单身楼 振华路摩托车厂48号院单身楼，位于摩托车厂家属院西侧，为一幢砖混结构4层楼，南北走向，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率0.55。房屋状况具体见右下图7。 综上，列入本次估价范围的原有住宅房屋主要是指总高五层，砖混结构成套单元住宅楼房，房屋建成于2000年左右，南北走向，独立成套，套型结构在90平方米左右，二室一厅，天然气、暖气、水、电、讯等设施齐备，使用状况良好的房屋。 （二）典型房屋的分类 为配合征收方工作，经多次沟通，我们对估价对象房屋进行了标准化处理，本次评估仅针对完全产权、有证房屋进行，其他类型待征收双方协商一致后报**棚改管理部门确认和审批后再进行。 （三）典型房屋描述 结合本次估价对象范围内的房屋特点，设定典型房屋的特征如下： ⑴位置 “典型房屋”位置设定在本次征收范围内，振华东路南侧，摩托车厂家属院南院南楼中单元一层中户（纯南向二房）。 ⑵权益状况 设定房屋已取得《房屋所有权证》。 ⑶实物状况 实物特征描述如下： 外墙：水刷石 套型：二室一厅 建