内部培训产品基础知的识11-07-21.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;产品基础知识培训沟通;城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途，分为商业用地、住宅用地和工业用地。 实际上是分为10大类：居住用地R、行政办公用地C、工业用地M、仓储用地W、对外交通用地T、道路广场用地S、市政公用设施用地U、绿地G、特殊用地D、水域和其他用地E。 常用分类和使用年限 （一） 居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 ;容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。 楼面地价：土地购买总价/总建筑面积所核得的单价，土地购买总价/（用地面积*容积率） 绿化率：通常指绿化覆盖率，绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比 。 绿地率：与绿化率差异比较大，居住区用地范围内各类绿地面积与居住用地面积的比率。主要包括公共绿地、宅旁绿地等 ， 其审核标准相对严格。绿地率往往低于绿化覆盖率。 建筑密度：建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。 ;得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。 这个指标通常与建筑形态、项目定位等有关系，公共部分越气派得房率越低，建筑越高得房率越低。 楼间距：两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。 建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求;规划 ;规划 ;规划 ;规划 ;建筑 ;建筑;建筑;建筑;建筑;建筑;建筑;景观 ;景观;景观;果园主题组团庭院;运动主题组团庭院;繁华的城市中心，稀缺性（武林门、庆春路、凤起路、涌金门、吴山） 传统意义的中心 未来中心 特别的居住氛围（杭州的城西，之前大量学子聚集，情感积淀） 备注：地段，除了普世价值外，还有一些特定的情况，往往与人群、工作生活半径、经历有关系（华章的高层） ;配套——外部，地段;人文资源——皇城根（北京朱雀门）（杭州中大吴庄） 文脉资源——紫玉公寓（浙大华家池校区，人文熏陶） 稀缺资源——西湖8号（***米到西湖）、蓝色钱江（一线江景）、观澜时代（最宽的钱塘江） 繁华资源——万象城悦府（未来城市中心、万象城之上） 教育资源——上东城（某某学区）、自在城（祝贺某某小学进驻）（典型的二手房，学区房） 景观资源——万家星城（城北运动公园旁边）、海珀（沿河市政公园） 此处资源的理解是指比较牛叉的一些外在因素;配套——外部，资源;居住氛围——是否成熟，周边属于怎样的居住区，老旧的还是高档的 自然环境——公园、水系、绿化带、湿地等 噪音影响——是否过于嘈杂，以至于有噪音 不利污染源——附近是否有不利的工厂、高压线路、铁路、高架、快速路、地铁、电厂、垃圾场（化工、辐射、气味）;公共交通 车站距离、公交车有多少、到哪些地方、班次、车况 是否有快速公交 轨道交通站点距离、到达哪些地方、班次 到机场、火车站的便利性 自驾出行 周边道路及便利性（拥堵情况、通达性） 到高速或者快速路的便利性 道路观景效果（林荫大道、沿江大道，如果还比较通畅，会让人的心情很不错）;针对刚性需求：“衣食住行学游乐” 基础性需求是重点，住-行-食-衣-学-乐-游，大致优先次序 当然不同人群略有区别 对于改善性需求：享受、品质、尊崇感、优质教育、优质购物 相对来说，这部分客群的对于配套要求的差异性会比较明显，但是一些基础的，例如：菜场、超市也还是同样关键的;主要指楼盘内部所提供的公共设施，常见如下： 1、教育：小区幼儿园（专属幼儿园、名校合作、超棒的硬件等）、小学； 2、会所：通常围绕会所，结合楼盘情况会安排不同的内容； 会所体量及内容的设置主要从两方面考虑，一、结合目标人群的实用，二、制造向往和确立标杆 3、服务：小型便利店、杂货店、洗衣店、菜店等，便利居民生活 4、运动设施：篮球场、网球场、泳池、高尔夫等等 5、文化：图书室、影音室等 6、架空层（泛会所）：休憩场所、聚会场所、儿童游戏等 内部配套设置主要考虑，一、业主实用，提高居住性，二、提高标示性，确立档次;豪宅： 1