创业仓库调研的.doc

“万平仓库”改造成“商务办公空间” 可行性调研分析 今天科技（厦门）有限公司 厦门冠宇天翔营销策划有限公司 二00六年十二月六日 总 目 录 第一部分 关于我们 Who am I ？我们是谁？ What have we done ? 我们做过什么？ What shall we do ? 我们将做什么？ 第二部分 关于“万平仓库”整体改造初案 一、 项目概况及现状SWOT分析 二、 厦门写字楼市场调研分析 1、厦门宏观房地产经济形势 2、写字楼市场发展态势 3、相关政策对厦门写字楼的影响分析 4、本区域写字楼市场现状及前景 三、 概念性项目定位 1、整体概念定位 2、基本功能定位 3、概念性改造方案 4、目标客户群定位 5、招商策略定位 四、 改造成“商务办公空间”的优劣分析 五、 可持续性运营策略 六、 相关经济指标分析 七、 合作展望 第一部分 关于我们 Who am I ？我是谁？ 我既我们。我们是一个团队。 一个涉及资本运作、资产盘活、房产行销、实业投资、科技研发、经营管理等领域的团队。 一个在典当评估、房产行销策划、物业运营、风险投资、休闲娱乐、培训延展、酒店管理、矿产化工等行业颇有建树的团队。 部分团队成员如下： 丰润典当：厦门典当业最强劲的黑马！资本运作能力超凡，业绩稳居行业第一。 丰润投资：慧眼独具的点金伯乐，实力雄厚的幕后高手，其参与投资的行业或项目无不欣欣向荣。 今天科技：国家教育部唯一指定的三个青少年学生心理教育基地（MBC）之一，设有福建省唯一的专业 “心理研究院”和“营养研究院”。 冠宇天翔：汇聚上海、深圳、厦门等地房地产行销策划精英，致力于为“空置、老旧地产项目”改造成 “新商业地产”提供最权威的整合解决方案，并通力实施。 亮生园娱乐：闽北地区健康休闲娱乐产业的龙头，独创的“亮生园”模式成为大区域行业样板。 嘉德化工：投产第一年就达上亿产值并全部出口的化工业巨头。强大的资金提供能力是团队稳定发展的 重要保证。 What have we done ? 我们做过什么 以“房产策划行销、房产盘活”领域中，“空置、老旧地产项目”改造成“商业地产”经典案例为例： 龙岩卷烟厂旧厂房改造：（详见PPT） 将厂区整体改造成集“酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物、办公、公寓”为一体的“立体复合式商业街区”----恒宝壹街区。现酒店改造已完成并开始经营，其他业态改造、招商进行中。 厦门银河大厦商场改造成写字楼：（详见PPT） 将大厦裙楼2-4层改造成分割型写字空间，现“兴业证券”整体进驻，其他空间因产权原因暂时搁浅。 厦门后江埭新为天食品厂改造策划： 将厂区整体定位成集“办公空间、经济型酒店、大型餐饮、休闲娱乐”为一体的新社区，后因产权变更暂缓。去年重新启动，现改造成“朝九中心”办公楼和“速8酒店”运营正常。 What shall we do ? 我们将做什么？ 我们想-----整体承租“万平仓库” 我们要-----把它改造成“便捷式办公空间” 我们有-----资金雄厚的投资机构幕后支持 我们具-----丰富的地产运营经验和独特的创意理念 我们将-----全力以赴、化腐朽为神奇 我们希望---与您携手 共创辉煌！ 第二部分 关于“万平仓库”整体改造初案 项目概况 “万平仓库” 权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路，北靠思明区政府（寿山路），东依鹭江海景二期及思明南路（大生里），西接环岛路演武大桥北段。 库区总占地面积5826.7平方米，由四栋建筑组成。其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库，建筑面积11593.37平方米，共配备有四部电梯（1部客梯，3部货梯），南、北面各有1个消防楼梯；底层层高6.3米，二、三层层高4.5米，四、五层层高5.4米，第六层为天台，加盖了一层面积 平方米、层高 米的建筑，；库区西南、西北和东南角分别建有2-3层的辅助房屋，建筑面积666.19平方米。库区围墙内四周为11-14米的环型通道。 在我方对本项目现状进行SWOT分析（见下页）的基础上，根据我方对“工业（仓储）地产”改造成“商业地产项目”的丰富经验及敏锐的市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成“经济型酒店”或“商务办公空间”或“大型娱乐、餐饮场所”或“商业卖场”等诸多可行性进行了科学的分析，最终，决定把将 “万平仓库”改造成“商务办公空间”的可行性作为本次调研的重点。 本项目现状的SWOT分析： 项目SWOT分析 项目优势分析 项目劣势分析 本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区的结合处，毗邻思明区政府办公大楼，可享有部分行政便利。 有3个路次的公交班车经过门前， 8分钟行程以外的大生里车站有15个路次