华贸中心酒店式公寓的研究报告_201007123443126.ppt

中原地产《惠州华贸中心》项目组 HuiZhou.06.2010;;公寓研究报告的逻辑起点;基于前述思考而作的市场论证;酒店式公寓的概念与特点;酒店式公寓定义;;商务酒店式公寓;华贸中心自身对酒店式公寓的需求？;;项目的档次要求;预作酒店式公寓的8号楼外部资源;酒店式公寓需求特点;风险要求——同区域同质同类酒店式公寓类比;综合分析;酒店式公寓的发展历程;;酒店式公寓的发展;国外酒店式公寓案例;中国特色的酒店式公寓;国内酒店式公寓客户描述;深圳酒店式公寓发展案例;酒店式公寓设施配套要求相当完善，一站式管家服务，让客户节省更多空间与时间;出租状况;酒店式的接待台;电梯厅等公共空间处理;客房内部;辉盛庭国际公寓;提供服务及价格;大堂及电梯等公共空间;客房内部;公共商务空间;酒店式公寓竞争要素总结;城市发展给于酒店式公寓机会？;惠州城市发展—区位分析;城市基础设施;自然资源;经济发展;惠州外来人口;;将建立跨区域的“120”急救体系，实施一单通和一证通，同时推进养老金、社保无障碍转移;酒店名称;PART D 区域市场发展机会分析;江北概况;在建CBD---政府提出了“北优”，是惠州市规划的行政、文化中心、商务办公中心。 行政中心---江北南区位于惠城区的几何中心位置，成为城市新区——集行政、文化、体育、金融、商业以及居住为一体的CBD中心区。 ;不仅拉近了惠州与深莞的经济联系，更拉近了生活的联系。 江北地处区域与交通双核心区域，生活无限便利、通达，是城市高端生活的重要保证。 深莞惠一小时生活圈的打造使得江北进一步确立了其惠州CBD的核心位置。;小结;惠州酒店式公寓的市场研究;惠州酒店式公寓市场研究;伪酒店式公寓： 1.带装修的小户型的商住楼,无酒店物管服务; 2.仅仅是提供一些有偿的简单物管服务; 典型案例：城市一号、泰豪广场、水印尚堤;随着江北CBD的发展，酒店式公寓项目向江北中心区聚集，产品档次不断升级惠城区酒店式公寓分布——在江北中心区、河南岸及麦地老城区。;惠州酒店式公寓的发展： 惠州的酒店式公寓从2005年开始起步，在经历几年的发展历程之后，逐步由最初的伪酒店式公寓??正宗的酒店式公寓发展，并呈现出多样化、特色化、高端化的发展趋势;惠州正宗酒店式公寓主要集中在江北CBD区，老城区与麦地新区主要是伪酒店式公寓。;特点1：价格5500～8000元/ m2 ，租金30～45元/m2 特点2：产品面积偏小(单房30~40m2，1房35～45m2，2房40～80m2)，装修标准在1000元/m2以内 特点3：多为精装修小户型公寓或商住楼改造，缺乏酒店式的物管服务。;江北CBD酒店式公寓—— 惠州正宗的酒店式公寓所在区域，拥有众多配套于服务，整体档次较高;特点4：购买的客户以珠三角及日韩为主，购买的外籍客户以日本、韩国、台湾人为主，少量的欧美人。;富力丽港银湾;佳兆业中心;户型;所属片区;城市一号;产品类比分析——产品基调确定;本专题下“酒店式公寓”的概念所指为酒店式公寓与小户型公寓区别明显;酒店公寓市场供应;项目 定位;小 结;酒店公寓市场——潜在供应;项目名称;潜在 供应 小结;根据《惠州市惠城-仲恺区域“三旧”改造专项规划》，2012年之前要对江北南区东片、江东水口西片、桥东东平片区、河南岸片区、火车西站片区、下角旧城片区以及陈江中心片区七个城市区域重点进行旧城改造。据悉，至2015年将有223万多平方米的旧建筑被拆迁，其中70%的土地将被改造成新的居住、绿化和公共配套，这将为城市房地产开发打开一扇新的大门。 ;预测二：经济发展带动购买力提升;预测三：客户对江北CBD的心理认同快速拉升;惠城酒店式公寓需求分析;综合分析——供需结论;结论前提： 伴随着本区域的不断成熟，和周边项目的陆续开发，本项目所属区域将会更加成熟与完善 受国家“90/70”政策影响以及目前楼市政策带来的影响，小户型产品是发展商减少投资风险的一种重要规避方式 根据本项目的用地条件，本项目需要通过开发一定量的酒店式公寓产品，拉平政策影响;高价位小户型产品的特殊性！; 买家： 以投资客为主 少量自用客户为附 他们的顾虑： 价位！回报前景！; 用家： 以年轻高收入区域上班族为主 少量自由职业者为附 可开发用家：大企业高管;本案;惠城区域市场主力客户群分析;江北市场的主力户群分析;公寓型产品客户构成;在售项目成交客户;从现场观察情况来看，到场深圳及惠州客户约各半，剩余个别东莞、广州客户。;客户统计分析 深圳客户：30% 惠城客：55% 其他地区客户：15%;成交客户统计分析 深圳客户，占总成交客户量的86%； 惠