南京商业地产2012年的市场概述0104.doc

2012年南京的商业地产进入了快速发展阶段，多个板块新的大型商业项目层出不穷，包括在建商业，南京市场上目前拥有超过50家大型综合商业。商业地块拍卖也进入白热化阶段，浦口酒店群规划、仙林商圈商业地块连续出炉、南京商圈也推出多块商业地块。商业地产和零售市场发展迅速，不少投资者将目光转向商铺和写字楼，也造就了江宁万达广场、南京湾全球家居CBD多个项目热卖。2012年南京商业地产逐渐走向专业化，未来转变值得期待。 分析一 相比2011年 商铺、写字楼成交总量下降约3.38% 纵观2012，商铺、写字楼的成交量一路跌宕起伏，最后交出的成交总量约750000㎡，较2011年776264㎡的成交总量下降约3.38%。经过对成交数据的分析，可以发现在75万㎡的成交总量中，商铺约占39.07%，办公物业约占60.92%，写字楼是商铺的1.6倍。如此大的悬殊与2012年整体上市的房源不无关系：社区商业已经成为商业供应的主力，83个上市项目中有64个项目为社区商业，占比达到77%；从供应面积来看，社区商业占比为56%，达到半数以上。 分析二 投资性需求空间大 投资者看重“低总价” 与商铺成交总量下降情况相反，2012年南京办公物业成交量则上涨了4.17%，461875㎡的总成交量中，以投资性需求为主的SOHO、小户型办公功不可没。据网上研究中心数据显示，2012年南京写字楼市场80㎡以下面积段供应套数占比达到99.8%，其中60㎡以下占比达到67.1%；从成交面积结构看，60㎡以下面积段成交套数最多，占总成交套数的54.0%。面对政府毫不放松的住宅市场调控政策，很多的投资者把目光投向了商业地产市场，而低总价、低门槛的小户型办公成为了诸多投资者的首选。江宁万达广场、紫金联合立方、德盈国际广场、中央金地等项目的办公、SOHO产品以60㎡左右的房源为主，这些项目的持续热卖更加说明了，投资客在选择办公投资产品时的倾向性。 热点事件 福布斯中国大陆最佳商业城市 江苏入选最多南京排第6 　《福布斯》中文版近日公布了2012中国大陆最佳商业城市排行榜。江苏18个城市入选，为全国最多的省份。在前十名中，江苏三个城市榜上有名，即无锡、南京、苏州，分别排在5、6、9名。前三名分别是上海、杭州、深圳。 　从整个榜单看，东部地区的大部分省份的入选城市在排行榜上涨少跌多，其中江苏有5个上涨、1个持平、12个 下跌。比如无锡，去年排第7，今年排第5。有分析人士表示，这是因为无锡客运能力稳步提升，科技创新能力提高，超越了南京和宁波。南京去年排第5，今年降 到了第6位。苏州同样从去年的第8位降到了第9位。 梅家塘单价地王用地性质“住转商” 地块归属成迷 　12253元/平方米！这不是下关区的房价而是该区域单价地王的楼面价。2010年11月19日，南京商茂房地产经过39轮竞拍竞得下关梅家塘住宅地块，创下了下关乃至南京的住宅单价地王，甚至高出附近地价的一倍多。 　时隔两年后，南京市规划局网站上挂出了该地块《规划用地性质调整公示》，“由于地块紧邻惠民大道高架桥，区政府拟将该地块调整为商业办公用地。” 南京都市圈出现商铺“日光盘” 购房者7成来自南京 　 位于安徽滁州汊河新区的南京湾全球家居CBD项目，2012年12月1日，推出了600多套商铺，开盘当天基本销售一空，成为都市圈内罕见的商铺“日光盘”。开盘当天，南京湾售楼处门口的汽车排出去有两三公里，有近3000人赶到销售现场，其中有 1000多人排队抢购商铺。南京湾的销售负责人向记者表示，购房者中，约有七成来自南京。其中，不少购房者都是同一个行业的从业人员，或者同一个单位的同事。 2013年，南京将有多个全新商业项目面市，花样年幸福万象、南京常发广场、金基精品商业街、金轮星光名座、浦东大厦等受到市场关注；而河西板块将成为写字楼主战场“河西双塔”新地中心与金奥国际中心，携手海峡城助力河西板块的商业发展。 新街口苏宁电器广场 公寓 新街口淮海路苏宁电器东侧 将推剩余酒店式公寓产品，共200多套，户型面积在40-138平米一房和两房产品 金盛财智广场 商业、公寓 南京市建宁路31号 预计2013年继续推出商铺产品，在3万平方米 中央金地 商业、写字楼 鼓楼区钟阜路与建宁路的交汇处 上市房源量在300多套，总体量在2万平左右 花样年幸福万象 商业 秦淮区永乐路1号 商业37236㎡、办公 37236㎡；地下26000㎡。具体上市情况待定。 南京南站万科地块 商业 南京南站附近 预计2013年将建造沿街商铺，将和住宅部分同时进行开发 蓝岸live科技青年街区 商业、公寓 铁心桥春江路与宁丹路的交汇处 公寓400套，彩虹糖街区商铺9000平方米 花生唐 商业 板桥新城莲花湖畔 推出商铺19000平，均价28000