名都小户市调报告07的31.ppt

名都花园小户型市场分析报告;本项目二期首批规划有10万㎡的中小户型产品，规模较大，开发面临的风险相对也比较大，因此必须对目前的小户市场、以及项目周边类似产品的（潜在）供给状况进行调研分析，才能为项目后期定位提供科学合理的市场依据。;10万方能全做小户吗？;答案：不适合;因为：;所以：;以年龄相对较轻、经济积累相对薄弱的新生代高收入客户群体为主，主要为邻近高校的毕业生群体，他们数量逐年递增，住房需求比较迫切;通过此次的小户市场调研我司将目前在售或即将推出的小户型分为如下两类：;第一类：主导型小户（含纯小户）是指全部或大部分以小户为主要产品供应的项目，其大体形态有以下两种：1）市中心单体小户：位于市中心繁华地段，多为高层单体塔楼。2）分期型主体小户：在项目产品构成及开发过程中，独立分期推出的小户产品。此类产品的设计创新和交房标准上均呈现出多样特征，但其功能多为过渡型产品，因此倍受投资客关注。;第二类：社区型小户 以小户作为大社区多样住宅开发中的特色性丰富补充。以满足市场多样化需求为前提，演化为如下几类： 1）填缝型小户：零散分布于常规住宅中，作为填缝的形式与常规住宅搭配共存。2）边角型小户：其所占体量不多，仅作为提升边角地带土地利用的手段方式，如水岸星城天地赏。3）分期型小户：在大社区开发过程中分期推出的小户。 4）宜居型小户：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90㎡以内的宜居产品为绝对主力。;从规划来看，本项目属于社区型小户 从市场需求、购买人群出发，我们建议： 名都花园二期小户的定位方向为—— 宜居型小户 即：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90㎡以内的宜居产品为绝对主力。 ;本项目的先天条件 十分优越;要抓住这三个机会点 势必对名都花园小户型的产品 提出了更高的要求，绝非常规小户;（一）产品类型 □结合当前区域市场房价跳涨及90㎡以上首付??高的政策限制，建议本项目开发以供不应求的高品质宜居小户产品为主，在环境相对受限的边缘地带，可适度考虑30至60平米的小户产品类型作补充。 □宜居小户设计中，增加90㎡以内宜居两室产品的供给，同时兼顾3室的功能和面积的缩减控制，使总价保持一定的市场吸引力。 □在创新小户设计中，可适当加入小复式或精装小户等个性产品，增加小户产品丰富性的同时，更能有效提升产品价值。;（二）产品设计 平层宜居小户——结构建议 □如为点板结合: 建议一梯4户，其优势在于均好性较好，通风采光较好。;□如为塔楼布局：建议2梯6户，其优势在于节地，户公摊面积较小。;平层宜居小户——布局建议 □设置1+1户型：又叫亲情户型，可左右或上下打通，实质上则是一套住房。可彻底规避面积约束和贷款首付制约，又可解决客户切实购房需要。;□设计“复合式”厨房：将厨房功能进行细化拆分，利用空间达到餐起合一，使得餐厅空间的视野扩大。;□增加赠送面积：设置必要的生活阳台、观景阳台、飘窗、入户花园等，可有效扩大实得面积，又可以很好地提升产品舒适度和项目档次。;增加复式创新类产品的设计 □巧“偷”面积，增大使用空间 1、赠送双层高露台或双层高入户花园 2、半送阳台或入户花园 3、半送户内双层高空间;接下来，我们将通过此次市场调查的数据分析与总结，对我司提出的产品开发建议加以推导论证！;此次市场调查选取了武昌区域及汉口区域的部分具有代表性的100㎡以内的小户型为主力产品的楼盘，特针对其建筑形态、平面结构、产品供给、销售情况、交房标准等方面综合了解，并分成主导型小户（含纯小户）、以及社区型小户两个类别进行比照分析。;1、规模及体量——主导型小户（含纯小户） ;1、规模及体量——社区型小户 ;小结： 1、区域更广泛。小户型开发打破传统的地段、规模局限，不再仅局限于中心地段的小规模楼盘中开发，在中心地段、近郊地带、不同规模的社区中，逐步涌现出一批差异化的小户型产品。如光谷地区涌现的世界城、剑桥立方寓等。 ;2、形式更多样。小户型产品充分结合市场需求和变化。由早期传统的纯小户，向大社区试探型的小户、大社区附带的宜居小户口、到宜居小户大社区等产品类型演变，使小户产品完全打破地段局限，而且也不局限于小规模开发，由几万㎡的纯粹小户到几十万㎡的宜居小户均有，既顺应市场变化，又敢于大体量推进。 【典型案例】 尚都—— 领秀城——中环·滨江丽景——保利花园项目。 ;2、建筑形态——主导型小户（含纯小户） ;2、建筑形态——社区型小户 ;小结： 1、高层占绝对主导。小户型对高层建筑的适应性最强，高层建筑已为各类小户产品树立了生存的高空极限。80%以上的小户型存在于18－32层的高层中，不仅中心地段的纯小户公寓如此，连光谷广场附近副中心地带的