商业地产加油站的.doc

生活型态购物中心探讨Lifestyle Centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活型态购物中心算是一种较新的零售概念，于80年代末崛起于美国，到了90年代末则形成了一股潮流。2000年期间，全美国只有30家，2004年激增至120家。通常这类型的购物中心是选择在高收入家庭较密集的郊区开店，也有人称它为“时尚精品中心”，跟“过季名牌折扣中心”（Outlet Mall）是完全不同的两种概念，因为后者的客群特性是价格导向的购买动机，而前者的客群则正好相反。? 生活型态购物中心崛起的年代，也正是美国传统式购物中心逐渐没落之时。典型的传统式购物中心的规模要求，一般都在283000㎡以上，但土地价格年年飚涨，对开发商来说，投资压力相当沈重，其次，现今要找一块这么大面积的土地，也没那么容易，而生活型态购物中心在规模上的要求则小许多，却能创造每平方近500美元的营运绩效，传统式购物中心则在330美元上下。此外，由于生活型态购物中心的规模小，因而能省下大笔的冬夏空调耗电费用，同时它多半是在高级住宅区较密集的郊区开店，对那些较忙碌的高端客群来说，无疑提供了一个更方便、更舒适的购物环境。 有人说，生活型态购物中心并非意义上真正的“购物中心”，规模不大，一般大概在5000-10000平方米，而且是户外开放式的型态，没有主力店，就像是一座可爱的小村庄，强调高档、自然、舒适、雅致的购物氛围，诉求对象为高端客群。例如，公共座椅是皮制或绒毛制的沙发，跟传统的木头板凳完全是不同的感受。进入购物区，迎面而来的是自然的阳光，而不是传统购物中心的日光灯管，没有电梯、手扶梯，街区都是绿化植物，以及小广场上的美丽喷水池，这就是所谓的生活型态购物中心。? 业内专家指出，中心内的入驻商户以高档名牌店、餐厅、咖啡馆及健身俱乐部为主流，整个中心完全以“氛围”为设计规划的核心主轴，使档次和价值提高。特别是美国的奢侈品市场潜力无穷，因此，开发商便想尽办法向高收入的客群密集区域靠拢，造就了该类型购物中心得以快速地蔓延开来，每年的店数成长大约在10~20家。这种趋势也透露出一项信息，高档名牌店正逐渐地走出传统式购物中心，寻求更适合自己的地点展店，而生活型态购物中心的零售模式，似乎更契合他们的需求。其实，更精确的说法应该是“该类型购物中心就像是高端客群生活型态的一种延伸”。 美国田纳西州一家生活型态购物中心的专业开发商总经理 - 泰瑞.麦克伊文（Terry McEwen）指出：“生活型态购物中心是美国目前成长最快的零售模式，它之所以广受开发商青睐，是因为经营成本要比一般传统式购物中心来得便宜许多, 开发时间也没那么长”。 “就入驻商户而言，租金可能和传统式购物中心一样，但平均销售额却要比传统式购物中心高出许多”, 泰瑞表示, “商户的公摊费用只有传统式购物中心的三分之一，每平方米的营运绩效也要比传统式购物中心高出170美元左右”。 对这些特定客群来说，生活型态购物中心显得更舒服、更具吸引力，它的创意主要是在传达一种特殊氛围，而不仅仅只是一个购物目的地而已。因此，业内的专家们认为，称呼这种类型的零售模式为“购物中心”似乎还很不入味，于是就给了它一个比较特别的名称 - 「生活型态购物中心」。 案例 – 从美国到上海 ? 美国 - 位于美国宾夕法尼亚的Promenade Shops at Saucon Valley（PSASV）生活型态购物中心（见下图），事实上，它看起来会更像是条步行街，但要比一般的步行街更精致、典雅，总面积44186㎡，入驻的名牌店71家，业态组合请参阅表1。? 上海 – 2000年期间，生活型态购物中心在美国商业地产业界大行其道，事实上，这股热风在当时就已悄悄地吹进了中国上海。相信大家对「上海新天地」应该都不陌生（见下图），土地面积30000㎡，建筑面积57000㎡，2002年正式对外营业，名噪一时，直到现在，它依旧是上海最具代表性的商业项目之一，客流量川流不息，且已成为国际性的旅游景点，主要业态以夜生活休闲娱乐为主，这其中又以餐饮居首，如酒吧、咖啡馆、餐厅；购物业态反而没那么彰显。? 上述两个项目都是当今相当成功的典型案例。PSASV的特性是选择在高收入家庭密集的郊区开店，业态组合以购物为主（占64.8%），餐饮为辅（22.5%），另外再放进一些生活服务的商户（11.3%），娱乐类则只有一家电影院。从它的规模及业态组合来看，显然是个邻里型或社区型的购物中心，整个规划力求舒适、休闲、典雅、高品味的氛围，入驻商户全是知名品牌，开发商波格麦克伊文公司，是生活型态购物中心的开发专家，目前在美国各地已开发了十个生活型态购物中心。 上海新天地跟PS