商业销售模式建议(O的K).ppt

信和自由广场商业策划报告;商业市场分析;商业市场分析;一、深圳商业市场概括; 三千多家商铺中有三分之一是港人 投资开设的，租金在多在400-1000元/ 平方米 ; 形成了电子等20多个专业市场，改造后将成为深圳业态最全的商圈 ;商圈逐渐西移 人均售消费额9400元/年，0.96平方 米/人。按网点数量算近90%是小门店 5000平方米以上的大型商业设施已达432家，营业面积已占零售总面积的38.5% 餐饮业是近年来我市增长最快的行业 代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足;二、区域商业市场概括;南海大道是南山的中轴商业大动脉,已经形成自身 独有的商业氛围; 南海中轴商圈以南海大道为轴线,北起南头,南至 蛇口,本项目位于两者的中心; 研究南海中轴线的商业业态对于本项目而言是良 好的借鉴.;南山中心区南海大道周边大型商业 项目 业态1 友谊城百货 中高档服装皮具2 儿童世界 童装、玩具3 海雅百货 大型女装百货4 南山书城 图书5 新一佳 超市6 集美堂 装饰产品7 金晖家居 家居 8 新街口 电器9 禾丽名店 电器和服装10 花园城MALL 以餐饮、服装、影院、 超市、建材为主 ;现有比例;以中档大型商百货、服装、图书、建材为主;南海中心商圈以本项目为核心,以辐射周边4公里范围内的整体商业态; 本项目居于南油的核心,蛇口的门户,紧临西部通道,享有独特的商圈优势;;11;现有比例;超市、餐饮、娱乐比例有明显增加;典型案例分析;典型案例1【保利文化广场】;新街口;海典数码城;常兴时 代广场;花园城;;项目策划定位; W-劣势;项目SWOT分析小结;项目业态规划及建议;项目业态规划及建议;商业面积：3.6万平方米 项目定位：以女装为主的大型百货超市 出租情况：接近100% 客户组成：南山区白领、深圳大学学生 经营档次：中档 商业组合：年轻女装、化妆品、鞋帽、皮具;商业面积：3.5万平方米 项目定位：各类图书 出租情况：接近80% 客户组成：南山全区、宝安、福田部分客户 经营档次：中档图书 商业组合：大型图书超市、特色书店、品牌餐饮;小结： 规模较小，品种不全 档次及业态定位虽然合理，但由于各种原因，未能完成 经营情况较为不善;商业面积：0.5万平方米 项目定位：儿童用品专业市场 出租情况：接近100% 客户组成：周边居民 经营档次：中档 经营品种：童装、玩具;小结： 规模较大，周边竞争较小 自有物业，有利于统一经营管理;小结： 分割出售、不利于形成统一商业定位及主题 难以统一经营管理;小结： 地理位置优越，区域无竞争对手 由于沃尔玛进驻多时，市场成熟度高 招商基本结束;小结： 规模较大，位于核心区中心位置 三项目相互联动 自有物业，有利于统一经营管理;小结： 规模较大，业态组合特别、独有 主力店进驻情况理想 未来地铁上盖物业、交通便利 率先进入核心区商业市场、抢得先机;5、应避免在海雅百货的固有领域进行直接竞争;1;主要分析结论：;业态定位分析——对本项目启示; 根据我司在南山商业操作项目及市场行情，大型主力店、次主力店（百货、餐饮、电器、休闲娱乐）租赁条件如下：;最佳方案：;次佳方案：;备选方案：;备选方案：;通过对周边项目业态分析,结合未来竞争以及项目 本身特点,基本得出本项目档次建议:;项目客户分析;投资者：项目的业主，资金投入者 经营者：主要指商业的经营者和管理公司 体验者：一般指消费者;素描对象;素描对象;素描对象;项目形象定位; “FREE CITY” 自由城 ;商场特色经营建议;MF:“Free boy” 为老公们提供一个舒适的休息区,包括DVD播放 区,棋艺品茶区,音乐咖啡区.;2F: “Free girl” 给女性消费者提供一个DIY平台,内容包括旧衣翻新,时尚插花,时尚妆容. ;3F: “Free baby” 从小培养儿童的独立能力,为儿童提供一个贩卖平台,可以将儿童自己或自己收藏的产品拿出来卖或换取其他儿童的产品. ;项目租售模式;选取标准;名称;租;出 租 模 式;销 售 模 式;4、如内铺要进行销售，最好采用带租约销售的方式，租金在5-10%之间，年限在5-10之间;影响价格因素权重;街铺售价根据市场比较法预测得出，其他价格根据街铺价格推测得出;街铺;街铺市值 1.03亿;优劣势分析 优势： 1、既得资金最多 劣势： 1、内铺面积较大，单位叫多，销售压力很大，销售周期长，风险很高 2、返租率较高（通常需要8-10%），发展