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城区商务地产汇总分析 随着行业市场的发展，传统住宅地产已经实现了充分的供用，特别是最近政府对房产市场调控及限购的逐步加大，固有的住房投资模式的可操作空间越来越小，人们在投资购房的过程中消费观念从固有的住房投资逐步向，具有保值空间较大的商业型地产转变，在此类型需求的拉动下，与潍坊城市化相配合，在一二线城市广受青睐的公寓型、五A产品开始大规模登陆潍坊，特别是城市繁华地段和主要交通干道的地块，成为此类开发的首选。目前潍坊该类产品主要集中在东风街胜利街的城市繁华区域，且向规模集成型转变。而供应量在逐步放大，在营销模式上也在根据自身公司特点，在传统的返祖、固定回报等方式上推陈出新，电话营销、针式营销、覆盖式营销、明星活动型营销、品牌营销等方式吸引客户。 从市场现状看，市场上具有产品品牌效应的可选择商务项目并不是多，具有影响力且对市场有导向的项目只有万达城市广场、阳光100城市广场。也正是该企业的进驻，对潍坊商务办公的标准提出了新的定义。让投资型客户有了更高的认识。通过市场项目的调研看，整体市场销售状况虽然竞争激烈，但销售状况基本良好，销售价格被逐步拉高。产品硬件要求同类逐步提高。 未来潍坊主要商圈：泰华中百商圈、新华路商圈、金融界商圈，商务办公区市场存量主要以阳光100、茂业、百货和平广场三个大型商业综合体为主，其体量预计150万方左右，此类项目会在未来几年内陆续走向市场。因此未来商务商圈范围对项目有着至关重要的影响。 主要楼盘汇总表 项目 位置电话 开发商 规划形态/占地面积 总建面积/容积率 面积区间 内部配套 项目特点 价格范围 推广方式 备注 万达广场 鸢飞路福寿街 8099888 万达广场 2012-5//8 2栋24商务1栋18五星 4栋33住宅 6层商场 57.48万 容积率4.0 商务60-120 五A级写字楼、中央空调、层高3.6米 复合地产、专业CDB运营、商务、公寓、住宅 商务5500-7500 住宅均价6000 明星代言活动体验式营销 商务购房以一次性为主 销售率70% 阳光100 胜利街鸢飞路 8088999 阳光100置业 2011-3//5 一期2栋公寓（loft）2栋住宅2栋商务 一期17万 容积率5.26 总建120万 （Loft）60 商务60-120 商务层高3米loft层高5.36米 复合地产、公寓、住宅、商务、商超 商务7000-7800 公寓均价8000 电话营销、覆盖式营销、团购式 投资型客户较多。销售率80% 力拓国际 四平路民生街 8502111 力拓置业 2010-11//12 1栋17住宅1栋23商务1栋7层裙楼 总建4.5万，容积率5.56 公寓45-99 住宅71-127 精装公寓 资源型景观房 公寓6500-7800 均价7200 大众营销模式 投资型居多，一次性为主销售率70% 摩尔公寓 东风街泰华对面 海纳置业 1栋33层商务 总建22万/ 公寓40-90 精装公寓，装修具有可选择性 资源型景观公寓 公寓5000-7800（毛坯） 大众营销模式 投资型居多，销售85% 浩博时代广场 青年路民生街 8886666 浩博地产 2012-11 2栋22公寓3栋26住宅附带底商 总建12.9万容积率6.8 公寓45-80 住宅60-90 公寓精装 公寓、住宅、商务 蓄水期 大众营销 潍坊中心 新华路新北宫东街 商鼎置业 2011-11 1栋25层商务1栋29层公寓 总建11.5万容积率6.10 公寓35-50 办公35-90 商务层高3.6米 商务办公区中央空调 蓄水期 户外、晨鸿 1000抵20000 茂业 胜利街潍州路 茂业百货 占地5.1万 商业综合体 30万 商业综合体 和平广场 和平里 百货大楼 商业综合体 30万 综述： 从上述调研得出，在主要商圈范围内的商务产品销售状况良好，具有自身企业品牌的产品销售状况优于普通企业产品。 产品规划采复合型配比，采用公寓、商务组合型配比，其公寓户型范围集中在40-60之间，loft公寓受到人们的青睐；商务办公面积范围40-120之间，其中40-80平居多，多采用灵活多变可组合的方式。 公寓采用精装方式居多，商务办公刚刚正式引入五A级写字楼，逐步与一二线城市接轨，其中商务层高一般以3.6米为主。 商务办公、公寓购买客户群体主要以投资型居多，且一次性付款居多。 从市场存量看，随着几个大型商业综合体的逐步兴建，未来数年内，商务公寓类产品的市场未来放量预计将超过百万方。 从销售模式看，在传统的返祖、固定回报等方式的同时，进一步采用更为实际的针式营销、电话营销、明星效应型营销、品牌营销等方式，销售手段也在不断推陈出新。 五A商务楼整体销售均价7000元/㎡左右 万达广场 项目名称 万达城市广