土地估价实务演示的.ppt

土地估价实务;一、 土地估价分类;（二）建设用地按土地开发状况分类;（二）建设用地按土地开发状况分类;（二）建设用地按土地开发状况分类;（二）建设用地按土地开发状况分类;5.2 成片开发土地的价格内涵及估价方法特点 成片开发土地的价格要根据成片开发土地的状态确定。评估中要注意： （1） 规划：包括总体规划和详细规划 （2） 净地率：包括规划道路、绿化和公 建设施用地、可出让土地面积等 （3）估价方法：根据规划和开发前景，采用成本法、假设开发法综合评估。有条件的可采用市场比较法，但要求成片开发的性质相似。 ;（三）?按权利性质分类;国有土地使用权出让的估价方法 (1)一般应采用基准地价修正法进行评估。基准地价修正法需要一个完整的修正体系，包括：期日修正（基准地价对应的时点与估价期日地价水平比较修正）、容积率修正、区域因素与个别因素修正，可能还需要用途修正（当宗地用途不在基准地价用途划分之列时）。 (2) 可采用市场比较法。包括交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正。但要特别注意比较案例与估价对象在价格内涵上可能不一致，例如，有的成交价是熟地楼面价,有的是毛地价，有的只是出让金，在应用市场比较法之前，应该进行统一化处理。 另要注意，一些地方土地出让的附带优惠政策和附加条件，在选取案例时要谨慎。 ; (3) 假设开发法。此方法的准确性依赖于对未来市场价格水平和开发成本的正确预测。公开招标或拍卖的土地应该采用此方法，评估时要注意规划限制对土地未来利用的影响，采用的规划参数要准确可靠。 (4) 可采用成本法作为辅助方法。土地成本构成包括土地取得费、土地开发费、利息利润、土地出让金、土地增值收益等。其中，农地土地取得费包括土地补偿费、青苗补偿费、农民房屋拆迁费、劳动力安置费、养老费、耕地开垦费、耕地占用税等，各地方政府一般有公布的地方收费标准。城市土地取得费主要是拆迁补偿费。 成本法一般用于工业用地评估，不适合评估商业和住宅用地。 ; (5) 具备条件的可采用收益还原法 一般需要从市场搜集房地产租金，首先考虑一定的空置率得到房地产年总收益，再扣除房地产年总费用（其中包括管理费、保险费、维修费、房屋年折旧费（房屋建设费用的回收）、税金等）得到房地产年纯收益。然后通过房地产年纯收益扣除房屋年纯收益得出土地的年纯收益。最后利用土地还原率通过还原得到评估对象的土地价格。房屋年纯收益可以通过房屋现值乘以房屋还原利率得出。 ; 国有土地使用权出让采用的方式： (1) 国家直接出让的方式。（开发商尚未得到土地使用权）包括：公开招标、、挂牌拍卖 和协议出让。 (2) 补地价的形式（原划拨土地补交出让金，并不重新开发）。 ;3、土地抵押权估价 估价依据 土地抵押价值评估，应按照《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。 价值标准 指以抵押方式将土地使用权作为债权担保时的土地价格评估。依法不得抵押的土地没有抵押价值。土地抵押价值评估实质是对土地处分权的评估，一般采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 ;4、土地租赁权估价¨ 一般指设有承租权的土地使用权进行转让、收回、征收或调整租金时的估价。根据具备的条件，可采用市场比较法或收益法评估。但租赁期限内，应根据市场租金与合同租金的差额确定盈余收益，进而还原为土地价格。 土地租赁权评估不同于土地租赁价格评估，后者主要指土地租金评估，可采用市场比较法和成本法。成本法评估时其租金构成为：维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。要弄清租金的各构成项目的内涵，维修费、税费等由出租人承担还是由承租人承担。 5、土地通行权等他项权利估价 ;（四） 按土地估价目的分类; 二、 土地使用权协议出让最低价;2、土地使用权协议出让最低价的标准 原国家土地管理局《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。协议出让最低价应当根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。 根据国土部要求，上海市依据2003年基准地价更新???果制订的土地使用权协议出让最低价标准已报国土部批准，并已在各区县土地协议出让和补缴出让金中作为最低控制标准执行。 ;上海市协议出让土地最低价标准 ;上海市协议出让土地最低价标准;上海