土地出让合同示范文的本解析.doc

以规矩成就方圆——《国有建设用地使用权出让合同》示范文本详解 来自:全国??发表时间：2008年7月3日 00:16:24 ? ? 以规矩成就方圆 ? ——《国有建设用地使用权出让合同》示范文本详解 ? ? 国土资源部土地利用司 廖永林 雷爱先 王小雨 段春华 ? ? 为何发布“2008文本”？ 政策历程：出让合同制订和完善的线路图 1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第8条明确规定，土地使用权出让应当签订出让合同。1994年1月，原国家土地管理局、国家工商行政管理局根据国务院55、56号令，联合发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本（下称94年文本）。 2000年10月，依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《合同法》等法律法规，国土资源部与国家工商行政管理总局对1994年文本进行了修订，联合发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本（下称2000年文本）。2000年文本对国有土地使用权出让、受让双方的土地权利、义务进行了系统、具体的约定，成为全国各市、县国土资源管理部门在土地出让过程中最基本最普遍的契约文件，对保护出让方和受让方的合法土地权益，合理开发利用土地，促进土地市场规范发展，发挥了重要作用。 2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定：“今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，对工业项目用地必须有投资强度和开发进度等控制性要求”。“要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿化率的规定,不得圈占土地搞花园式工厂”。 为贯彻落实国务院文件精神，在2000年文本的基础上，2006年4月，国土资源部与国家工商管理总局又联合发布实施了《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（下称2006年文本）。文本对出让土地上建设项目的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件、违约责任等进行了明确约定。两个文本的同时使用，对于贯彻落实土地调控政策，进一步发挥政府运用经济、法律手段管理土地的水平和能力，防止囤积土地，提高土地利用效率，具有重要意义。 显然，示范文本的修订之路，就是土地法律政策沿革的路线图，而合同文本则以条款的形式，循着整个土地法律政策的剧情逻辑向下演绎。 法律、制度变化：原有文本难以装载之困 《物权法》引导建设用地使用权概念新布局。2007年3月16日《物权法》出台，10月1日实施。《物权法》第三编《用益物权》第12章《建设用地使用权》对建设用地使用权的名称、设立方式及建设用地使用权出让合同的主要内容进行了系统规定。一是规定建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立，将建设用地使用权明确为一个空间概念。二是严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，将出让作为设立建设用地使用权的主要方式。三是规定建设用地使用权出让合同，应当采取书面形式订立，并规定了合同一般应包括的内容。如当事人名称与住所、土地界址和面积、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间、土地用途、使用期限、出让价款及支付方式、争议解决方法等。四是规定建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠予或者抵押。 新政策频出：原有文本难以容纳。首先，2007年国土资源部发布实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，对招拍挂出让国有建设用地的范围、原则、程序和合同签订进行了明确规定。其次，2007年国土资源部下发的《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》对建设项目开发周期、廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例等提出了明确要求。特别是2008年1月3日发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》进一步明确强调，土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容；供应住宅用地要将单位土地面积的住房建设套数、住宅建设套型等规划条件写入出让合同或划拨决定书。 显然，原有合同文本的有关条款原则，已经难以适应法律和政策变动的要求，必须予以重新修订。2008年初开始，我们在2000年和2006年文本基础上，组织制订了2008年文本。 总体框架：完整的三部分 2008年文本由合同正文、三个附件和合同使用说明三部分组成： 合同正文：分为9章46条,包括出让人与受让人的一般信息、总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让出租抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则等。 合同附件：2008年文本共有三个附件，包括：出让宗地平面界址图、出让宗地竖向界限和市县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。 合同使用说明：在使用说明中，对出让主