土地经济学第十章的.ppt

一、土地市场的内涵 1、土地市场就是土地买卖和交易的场所，是土地这种特殊商品在流通领域中发生的经济关系的总和。 2、土地市场由主体和客体构成。;命题：土地市场交易不是实物交易而是产权交易？;二、土地市场的一般特征;三、土地市场的职能; 1、提供土地使用权交易场所，为各类土地使用权的交易、洽谈、展销及招标、拍卖、挂牌等活动提供专门场所，为交易代理、地价评估、法律咨询等中介机构提供营业场所； 2、办理交易事务，为政府有关部门派出的办事机构提供服务窗口；方便交易各方办理有关手续； 3、提供交易信息，公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等； 4、代理土地交易，接受委托，实施土地使用权招标拍卖或受托代理土地使用权交易活动。;四、土地市场的功能;§10.2 我国土地市场的现状和发展趋势;1、土地使用权出让市场——一级土地市场;出让方式： 协议、招标、拍卖、挂牌; 2002年7月国土资源部颁布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”;2、土地使用权流转市场——二级土地市场;1、集体建设用地市场; 据国土资源部在浙江省湖州市南询区的调查数据表明，该区2005年（10镇4乡）共有乡镇企业171个，涉及宗地186宗，面积共233.45公顷，其中由于出租、兼并、转让、入股、司法处置等致使农村集体土地使用权发生流转的乡镇企业就有122个，占到总数的71％，发生土地使用权流转的面积为167.93公顷，占土地面积的72％。可见流转形式之多，流转范围之广。 ; 珠江三角洲地区，集体建设用地“隐形市场”尤为盛行。其农村社区集体经济大多是以土地经营为主，即以土地出租或在土地上建厂房或商铺出租等形式获得土地非农收益，既是集体主要收入来源，也是农民最直接稳定、最为长久的收益保障。据统计，珠三角地区近些年通过自发流转方式占用农村集体建设用地实际超过集体建设用地存量的50％，即使在粤东、粤西等地，这一比例也超过20％。;农村集体建设用地流转的动因： ;农村集体建设用地自发流转中存在的问题：; 2005年10月1日广东省开始正式实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,集体建设用地除了不能进行商品房开发外,与国有土地是同地、同权、同价，直接入市流转。 ;2、农用地市场;二、城市土地收购储备制度; 巨大的土地储备，使斯德哥尔摩市能以更有秩序、更有效率的方式快速发展，并实现以合理价位为居民提供大量住宅的目标。20世纪70年代的荷兰，超过80%的开发着的土地来自各城市市政府的土地银行。 ;2）土地的储备 一方面是为了让储备的土地升值，另一方面，转让出去的土地只是土地银行中小部分已经进行了前期开发的土地，大部分还未详细规划好的土地需要储备起来以备未来之需，而且其中开发条件还不成熟的农地也需要继续投入使用。;3）土地的出让 根据城市建设用地的需要，政府将那些经过一段时间的储备，并已完成前期开发的熟地，分期、分批地推向市场。土地出让一般采取出售和出租两种方式。土地出租的期限因用地性质的不同而不同。如瑞典规定，住宅用地的租赁期为60年，工业用地为50年，商业用 地为26年，当租赁期满，政府有权收回或重新将土地租出去。;4）法律保障 为了使土地银行计划顺利实施，瑞典和荷兰的立法机构还制定颁布一系列法律来配合土地银行计划的进行。如两国法律都规定政府对土地拥有优先征用权，对于市政府希望征购的土地，土地所有者除了卖给政府，别无选择。这对于土地从分散的私人手中集中到政府手中起到了保障性的作用。 ;（二）我国城市土地收购储备制度;2、我国城市土地收购储备制度的运行模式; 杭州模式：“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”;3）以南通为代表的混合模式; 1）土地储备制度的建立，使政府手中有了现实的可供地，也增加了其垄断市场、招标拍卖的主动性。 2）储备土地大多来自于收购，并且一般要在出让前经过前期开发，为此政府已经支付了相当大的成本，政府不会低于成本出让，低地价出让土地现象得到有效约束。 3）由于储备土地已成净地，政府有了追求出让土地效益最大化的物质基础，招标拍卖土地的热情大大提高。 4）土地收购储备制度促进了存量土地充分利用，土地利用集约度提高，并由此节约了城郊的耕地资源。;（三）我国城市土地储备制度存在的问题分析;§10.3 我国土地市场制度建设;二、土地市场运行机制的建设