土地评估市场法模板的参考.doc

一、市场比较法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及估价目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。 由于澳头镇土地成交市场比较活跃，同类土地交易案例比较多，可采用市场比较法求取土地价格。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 根据本公司所掌握的市场资料，采用土地交易中的替代原则，选取与估价对象所属土地具有相关性的案例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易期日、区域因素与个别因素的修正，计算估价对象价格。 1. 选取案例 通过对澳头镇土地交易市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个交易案例进行比较。 案例A： ·地点：澳头猪仔潭 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价470元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3，剩余土地使用年限63年，土地面积5451平方米。 案例B： ·地点：澳头镇澳霞大道边 ·时间：2004年8月 ·用途：商住 交易价格为地面单价420元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3，剩余土地使用年限60年，土地面积7200平方米 案例C： ·地点：澳头镇国税局边 ·时间：2004年9月 ·用途：商住 交易价格为地面单价520元/平方米。地块为“三通一平”熟地；规划容积率2.3，剩余土地使用年限65年，土地面积11900平方米 2.比较因素选择 依据估价对象的区域条件及个别条件,采用市场比较法时选择的比较因素主要有:交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。 （1）用途：指土地的合法规划用途； （2）土地使用年限：指土地的合法有效可使用年限； （3）交易时间因素：指由于时间的因素房地产交易价格会不同； （4）交易情况因素：指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等； （5）区位因素：区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等； （6）个别因素：个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。 3. 比较因素条件说明 将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明(见表一)。 表一：因素条件说明表 待估宗地 及比较因素实例 待估宗地 案例一 案例二 案例三 交易价格（元/平方米） 待估 交易情况 正 常 正 常 正 常 正 常 交易期日 取得方式 市场价格 市场价格 市场价格 市场价格 土地剩余使用年限 土地用途 土地位置 区 域 因 素 距市中心距离 区域繁华程度 产业聚集程度（或社区成熟度） 道路通达度 交通便捷度 基础设施完善度 三通一平 三通一平 三通一平 三通一平 公共设施配套 周围大的商业及银行、邮局等配套设施齐全，但距离较远，一般 周围大的商业及银行、邮局等配套设施齐全，但距离较远，一般 周围大的商业及银行、邮局等配套设施较少，较差 商业、银行等配套设施齐全，距离近，较好 环境质量优劣度 个 别 因 素 宗地面积(M2) 20540 5451 7200 11900 宗地形状 近似规则长方形 近似规则长方形 近似规则长方形 规则多边形 容积率 2.3 2.3 2.3 2.3 临街状况 不临街，差 临街宽度较小，较差 临街宽度较小，较差 临街宽度大（40米），较好 相邻土地利用状况 工程地质条件 无不良地质 无不良地质 无不良地质 无不良地质 4. 编制比较因素条件指数表 各因素条件指数确定说明如下： (1) 交易情况 估价对象和案例均为正常买卖，为完全市场价格，因此取案例修正系数为100。 (2)交易时间指数的确定 由于估价对象与各案例交易日期分别为2005年10月至12月之间，在这三个月里澳头镇土地交易价格基本没有太大的变化，则各案例修正指数为100。 (3)交易方式 估价对象和案例均为市场价格，因此取案例修正系数为100。 (4)土地剩余使用期限 商住用地法定最高出让年限为70年，采用年限修正法（土地折现率取6%）以最高出让年限为100，分别求出估价对象和各案例剩余使用年限修正系数。 1-1/(1+r)n 年期修正系数 = 1-1/ (1+r)m 其中，r：土地还原利率 n：宗地