地产政策讲座08.3.2的9.ppt

连续调控下的地产时局与展望;讲座提纲;市场机制的作用是“供求决定价格，价格引导供求”； 然而，近几年来，我国的房地产市场处于一种典型的市场失灵状态：供给被快速“收藏”，需求被不断“复制”，价格被人为“炒高”，住房已经成了一种“价值象征符号”； 因此，过热的市场，需要得到政府有效的调控和管制。;一、对房地产宏观调控政策的简要回顾;（一）2004年;2.紧缩“银根” ①国务院发出通知，决定提高房地产开发项目资本金比例(不含经济适用房项目) ，由不低于20%提高到不低于35%（2004年4月27日）； ②2004年9月21日银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，指出：应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。 ③提高存贷款利率：2004年10月29日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，银行个人住房贷款5年利率由5.04%上调至5.31%，而同期商业贷款利率为6.12%。（利率进入加息通道） ④ 4月25日提高存款准备金一次（从7%到7.5%）。 ;（二）2005;3.“旧国八条”;4.“新国八条” ;①强化规划调控，改善商品房结构；②加大土地供应调控力度，严格土地管理；③调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 （财政政策）；④加强房地产信贷管理，防范金融风险 ；⑤明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；⑥加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 ；⑦切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 ；⑧加强市场监测，完善市场信息披露制度。 ;郑州市2005年享受优惠政策的普通住房标准;（三）2006年;1.货币政策;2.”国六条“、九部委“十五条”;②个人按揭首付提至30%（90平方米以下的自住住房可维持20%首付）；对项目资本金比例达不到35%的房地产企业，银行不得贷款；对空置3年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。（货币政策） 　 ③购房5年之内转让的，全额征收5%的营业税，并征收房款增值部分的个人所得税（税率20%）。 ④地方政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。 ⑤完善房地产统计和信息披露制度，改变市场预期。 但9部委意见仍指出：房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业（03年18号文提出这一概念）。;3.外资限炒令;4.落实廉租房保障金;5.限、禁目录;（四）2007年;1.清算土地增值税——告别“囤地暴利” ;2.从紧的货币政策;③央行、银监会在9月27日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》;3.调控思路发生根本转变——国务院24号文件;“24号”文件的新亮点;②提出了“住房问题是重要的民生问题”的观点。24号文的第一句话就是“住房问题是重要的民生问题”，明确指出了中国房地产市场发展的根本目的就是改善群众的居住条件，实现“居者有其屋”。 ③确立了住房保障制度的基本框架：A.扩大了廉租住房的保障对象。B.缩小了经济适用房的供应对象。C.对新建廉租房和经济适用房的套型面积标准有了新规定。D.经济适用房产权受多重限制。E.增加了廉租住房的保障资金来源。 ④将农民工的住房问题也列入到了城市住房保障体系范畴。 ;4.《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行 ;5.保障性住房制度建设提速;（五）2008年初;③IPO募资禁拿地 ;2.“闲置土地”政策从严 ;3.“两会”温总理强调4项措施;三要综合运用税收、信贷、土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。 四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。;4.支持保障性住宅开发的优惠政策;二、调控政策下的楼市态势;1.房价越调越高——比04年翻了一番以上;2.中小户型比例增多，小豪宅普遍； 3.经济适用房和廉租房建设缓慢，市场份额依然很低（不足5%）； 4.“城中村”改造提速； 5.全国各地“小产权”房泛滥，个人集资建房现象出现； 6.2007年下半年以来，开发商拿地“激情”不再,一些城市土地“流排”； ;7.开发商资金空前短缺 银行贷款、海外融资、股票上市则并称为开发企业三大资金来源； 银行贷款目前已经到了“空前紧缩”的地步； 许多境外资本近期对中国楼市产生了犹豫和观望的情绪，外资与内地房企合作的审批速度也大幅放缓，开发商海外融资的难度也大大提高； 证监会已经暂停对房地产企业的IPO审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案，而其目的，是为了防止开发商通过股市圈钱囤地，并转嫁楼市可能面临的巨大风险。;8.楼市交易“比淡季更淡” ：观望气氛浓厚，成交量已连续4个月急剧下滑，“有价无市”现象严重； 购房者从“买不到房”