地价监测技术指引的.pdf

北京市地价监测评估技术指引 （征求意见稿） 二〇一一年五月 1 一、地价定义及内涵 1、地价动态监测的目的 调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息， 为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。 2、标准宗地地价定义 根据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007 ），标准宗地地价是通 过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。 国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院编制的《2009 中国城市 地价状况》中对标准宗地地价的解释为：为城市地价动态监测设立的各个标准宗 地的土地价格水平值，通过评估方式取得，是一种技术性的地价。  价格表示形式 地价动态监测工作所评估的为熟地价，即完成土地开发等基础设施建设，具 备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格，分为地面熟地单价及 楼面熟地单价。  现状条件下价格 指标准宗地在现状容积率、土地开发程度、剩余使用年期及利用状况下的土 地价格。  设定条件下价格 指估价师参照标准宗地现状房地产利用状况，依照设定条件评估所得到的土 地价格，设定条件包括：容积率、土地开发程度、剩余使用年限。 目前北京市标准宗地的设定条件依据《北京市基准地价》（2002 年）、《北京 市昌平区人民政府关于公布实施北京市昌平区出让国有土地使用权基准地价的 通知》（2003 年）、《北京市房山区基准地价》（2004 年）等相关文件中对北京市 各用途各级别的平均容积率及通平条件确定，剩余使用年限为法定最高使用年 期，具体如下： 居住用途：设定容积率为2 、1.5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通 一平；剩余使用年限为70 年。 商业用途：设定容积率为2 、1.5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通 一平；剩余使用年限为40 年。 2 办公用途：设定容积率为2 、1.5、1；设定土地开发程度为七通一平或五通 一平；剩余使用年限为50 年。 工业用途：设定容积率为1；设定土地开发程度为七通一平或五通一平；剩 余使用年限为50 年。 二、评估技术思路  踏勘现场，调查标准宗地现状利用状况、周边环境条件及房地产市场变 化情况  根据土地用途及利用状况选择评估方法  合理选择参数取值测算现状条件下价格  参照现状利用状况，依照设定容积率、土地开发程度及剩余使用年限评 估设定条件下价格 清单 标准宗地现状条 现场 数据 件调查 勘查 评估 参数 方法 取值 标准宗地 现状条件下价格 设定条件： 容积率、开发程度、 剩余使用年限 标准宗地 设定条件下价格 3 三、评估要点 1、现场勘查要点 根据地价监测工作规范要求，估价师每季度需对标准宗地进行现场勘查，记 录标准宗地利用现状及周边基础设施状况，并拍摄可体现标准宗地四至及全貌的 4-6 张照片，具体勘查要点如下：