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培训资料汇编 第一部分 房地产专业基础知识及相关政策 各类土地的使用年限： 居住用地：70年 教育、科技、文为用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合用地：50年 工业用地：50年 房地产相关专业名词： 用地红线：项目总用地面积的边界线。 建筑红线：项目用地红线内，允许建筑物的范围边线。 覆盖率：也称建筑密度，是指建筑物基底占地面积占总用地面积的比例。 容积率：是指项目总建筑面积与总用地面积之比。 绿化率：是指小区绿化面积与总用地面积之比。 （覆盖率、容积率、绿化率是衡量小区素质的三项主要指标，一般来说覆盖率、容积率越低越好，绿化率越高越好。） 七通一平：指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整 入 伙：楼宇经过政府相关部门验收合格后，完成通水、通电、通煤气、道路、绿化，具备基本生活入住条件，称之为”可以入伙”； 由业主交清房款及入伙费用后领取钥匙入住（或装修），称之为“入伙”。 楼 花：即“期房”、“期楼”，通常指楼宇未封顶前的状况。 准现楼：通常指楼宇建设进度为主体封顶至外装修阶段状况，一般此阶段距离入伙时间为2-3个月。 现 楼：指可以即时办理入伙手续的楼宇。 建筑面积：建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。 使用面积：包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营及生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜，户内过道、户内阳台、地下室，附层，2.2米以上的阁楼的面积。在计算分户建筑面积十，房屋外围墙体按一半计算。 公共面积：建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有维护结构的楼梯间，水箱间，电梯、机房等。 建筑面积：为使用面积和应分摊公用面积之和。 开 间：指房间的宽度。 进 深：指房间的长度。 公摊系数=公摊面积/套内面积 实用率=套内面积/建筑面积（公摊面积+套内面积）=1/1+公摊系数 套内面积=建筑面积/1+公摊系数 在楼宇有哪几种常见建筑结构？ 砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。 砖木结构建筑：这类建筑物的主要承重构建是用砖、木做成的。 砖混结构建筑：这类建筑物的竖向承重构建采用砖墙或砖柱，水平承重构建采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。 钢筋混凝土结构建筑：这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。 钢结构建筑：这类建筑物的主要承重构件均是用钢材制成。其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。 换算： 1平方米=10.765平方尺 1亩=666.67平方米 1千牛=9.8公斤 4、签定《商品房买卖合同》后是否需要登记备案？登记备案的意义？ 签订《商品房买卖合同》后需要登记备案，合同中规定从签订合同后30天内必须到房地局登记备案。从2005年后合同登记备案全部在网上进行。 登记备案的意义：合同备案是房地产管理部门对房地产项目进行的销售管理，经过备案后的合同已初步得到了政府的认可，如开发商项目手续不全的，政府不予登记备案，这些均对客户的房屋所有权起到了一定的保护作用。如办理银行按揭购房的，银行必须办理合同备案，以保证银行贷款的安全性。 5、2005年6月11日《华商报》关于现阶段买卖房屋应交纳的税有哪些？ 买卖房屋要交纳这些税： a、营业税 缴税方：房屋销售者 自2005年6月1日起，对个人购买住房营业税的征收 购买并居住超过2年（含2年）： 普通住宅：免营业税； 非普通住宅：（销售收入-购入原价）*5%； 购买并居住不足2年的： 销售收入*5%； 此外根据营业税额，房屋销售者还必须缴纳： 1、城市维护建设税：西安市区：营业税额*7% 西安县城或镇：营业税额*5% 西安其他地区：营业税额*1% 2、教育费附加： 营业税额*3% b、土地增值税 缴税方：房屋销售者 税率：依照土地增率的不同，分别使用30%、40%、50%、60%不等的税率 优惠政策： 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。 2、对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 c、个人所得税 缴税方：房屋销售者 税率及计算：（卖方价-房屋原值-交易过程中发生的税费）*20% 优惠政策： 1、出售自由住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购买的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。 2、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。 d、