基本建筑指标及控制的要求.doc

1、建筑容积率（容积率）指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。2、建筑密度指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）3、道路红线一般指城市支路以上的道路边界线。4、绿线指城市各类公共绿地、生产防护绿地、道路红线外防护或景观绿地、生态廊道等边界线。5、蓝线指河流、湖泊等水域与防护设施用地边界线。3、建筑基地面积计算（1）建筑基地边界建筑基地应与控制性详细规划相衔接，限定在单个街坊范围以内。建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界和相邻建筑基地边界为界限。街坊内建设用地性质不同类的，应在控制性详细规划中细分地块。（2）建筑基地面积建筑基地面积以城市规划行政主管部门正式划定用地范围的面积为准。不计入建筑基地面积的用地，主要包括：3000平方米以上公共绿地和居住小区以上级公共绿地；独立的公益设施和公共服务设施用地，如中学、小学和幼托用地；独立的市政设施用地，如10KV以上变电站、污水泵站等；城市规划划定的有关控制线范围内的用地；城市道路用地。中心城范围内，由开发单位实施的沿城市道路设置的公共绿地，公共绿地总面积的50%可以纳入建筑基地面积，但增加的建筑面积应不超过核定建筑面积（原建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20%。5、建筑面积计算按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽。6、建筑容积率计算（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5米的不计。（2）住宅层高不宜超过3.6米,办公建筑层高不宜超过3.9米。超出部分在核算综合技术经济指标时按其层高折算增加面积指标，但发证面积不计其增加值。住宅局部共享空间及办公共享空间不计增加面积指标。（3）半地下室在室外地面以上部分的高度超过1.5米的，按下式计算建筑面积：A’＝K×A式中：A’—折算的建筑面积，K—半地下室地面以上的高度与其层高之比，A—半地下室建筑面积。（4）市政设施用地选址确有困难的，可在一环以内的建筑基地内，设置为地区服务的市政公用设施（如变电站、电话局等）。设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积；单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积和占地面积，但在计算建筑密度时，必须计入该设施占地面积。（5）商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度按照表二中商业、办公建筑的建筑密度指标规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。（6）高、多层民用建筑底层设架空层用作通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积可不计入建筑容积率，但应计入总建筑面积。架空层不应围合封闭改作他用或出售、出租。（7）建设基地范围内，有部分用地被划入规划城市道路用地范围，且上述道路用地是建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，则可适当增加允许建造的建筑面积。已取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或已签订国有土地使用权出让合同的建设基地，如后来因规划道路红线调整造成建设基地面积缩小的，其已批准的建筑面积允许不变。 1.确定开发项目，签定项目合作意向书或协议。 2.向规划局申报《规划要点》 3.向计、建委申报、审批《项目建议书》（立项）。 4.《项目建议书》批复后，向规划局申报选址定点（《选址规划意见通知书》《规划设计条件通知书》 4.委托设计单位做出《规划设计方案》，办理人防审核、消防审核，向规划局、首规委申报审定《规划设计方案》（《审定设计方案通知书》）。 5.委托勘察、设计单位进行勘察、设计，申报审定初步设计。 向公用局、市政局、供电局、电信局、自来水公司、热力公司、煤气公司等落实、报审市政公用设施配套方案，以及落实商委、教育、邮政、派出所、街道办事处等的配套审查意见 房地产开发程序 6.申报《建设用地规划许可证》。 7.向规划局领取《建设用地钉桩通知单》，委托北京市测绘院进行用地钉桩，取得《 钉桩坐标成果通知单》。 8.向房地局提交国有土地使用权出让申请，委托有资质的机构进行地价评估，办理土地出让审批，签定《国有土地使用权出让合同》。缴纳所有款后领取 《国有土地使用证》 房地产开发程序 9.交纳地价款后，到计建两委办理项目转正手续，列入年度开工计划。（开发项目在《可行性报告》批复后即列入年度预备项目大本。） 10.出施工图。