天伦107公馆项目商业牡销售策略报告20101220.ppt

天伦107公馆项目商业销售策略报告;;青山107公馆项目整体考虑，商业难度相对较大，且产品类型多样。 受项目地块、容积率、商业指标等多种条件限制，本项目商业主要分为裙楼商铺和三层以上LOFT产品，商铺又分为临街商铺、内铺、二层商铺等多种产品。 大家顾问站在市场与营销的角度，经过对本项目产品多次研究，在本次报告中对项目产品进行了系统梳理，针对性提出了营销多种解决思路。通过不同解决方案的比较，得出相对较为客观的结论。 本次汇报，是前阶段《营销策略报告》的补充报告。同时，也是结合贵司的反馈意见，进行的针对性调整。;第二部分：产品分析与销售目标梳理;第一部分：区域案例成交分析; 青城华府产品结构分析;临街商铺;商业产品设计特点：;产品号;高;高;商业成交表现：临工业路商铺需求最大，小面积内铺销售较好;青城华府商业分析小结;青城华府商业问题与启示;第二部分：产品分析与销售目标梳理;商铺分析;三层以上LOFT产品;一层商铺临工业三路价值最大，随州路价值其次，二层商业价值略低;商铺分析;项目LOFT产品共计54套，整体结构较为复杂;本项目LOFT产品主要开间都保持在3.7米至6.5米，部分产品仅有2.2米； 产品主要进深大部分保持在5.6-7.6米，部分产品进深为13米，甚至17米，设计存在较多问题。 从右图可看出，实用性差的异型产品主要集中B栋裙楼和四层五层，三层其它区域产品虽存在一定问题，但设计尺度的均好性略强。;LOFT产品整体面积偏小，在30-50平米之间；部分产品进深过大，达17米。;LOFT产品规划的优劣分析：;片区商业气氛不足，租金低，项目二层商业价值不高；;营销目标;核心问题：营销如何打破现有条件限制，创造产品以外的价值;商业总策略;商业总策略;一、最大限度的提升一二层商铺整体价值，合理控制总价，提升销售单价； 二、针对LOFT产品，通过创造性的营销手段，提升产品附加价值； 三、深挖项目核心价值，做好商铺与LOFT的营销节奏控制，把握阶段重点；;核心策略：一二层商铺最大程度的减少内街商铺面积，LOFT产品最大程度的考虑投资溢价;商业总策略;;1;1;方案一总价与利润：;方案二：在方案一的基础上，实现两铺合并，内街商铺与临街外铺联合销售;1;方案二总价与利润：;1;方案三：二层商铺以铺面合并的方式;方案三总价与利润：;三个方案总结对比分析：方案三综合评价最高，建议采用方案三;第一步：主要销售3号区域商铺，对1、2、4号区域进行销控 通过客户意向装箱，向客户主推3、4号区域商铺 第二步：按方案三方式，大客户优先选铺 要求大客户以联购方式，以（首铺+两套以上二层商 铺），300平米起售为条件，消化30%以上面积 第三步：中小散户以售为主，集推售 主要针对首层外铺和部分二层商业，项目散 铺的集中销售 第四步：次序营销 完成项目整体销售，并开业;商业总策略;LOFT产品核心策略 ：实现可销售化的功能灵活化 ;LOFT营销组合策略能解决产品低价值问题;产品包装方式;分区功能定位：;价格策略：;产品类型;方案二：1类商业商务+2类投资型公寓+3类LOFT公寓 ;1类产品：3F参考均价：12000元/平米 2类产品：同方案一，2类产品建议价格为：12000元/平米 3类产品：9000元/平米;方案三：1类商业商务+2类投资型产品的经济型酒店功能+3类LOFT产品;1类产品：3F参考均价：12000元/平米 4类产品：同方案??，单价参考不超过两层价格，年返租7% 三年返租21%，参考销售均价：16000元/平米 3类产品：9000元/平米;三个方案总结对比分析：方案二综合评价最高，建议采用方案二;LOFT产品增值建议：规划观光电梯保证人流交通动线;全文回顾;THANKS