太极生活广场可行性的报告9-26.ppt

太极生活广场可行性分析报告;目 录;一、项目总论;1、项目概况 项目名称：太极生活广场 项目地点：温江区公平街办的花都大道西段 项目性质：集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体。 项目开发商：广润投资有限公司;2、地块位置 温江区公平街办太极生活广场位于温江区公平街办的花都大道西段。;3、项目规模 地形为不规划的矩形，南北约长160m，东西约长100m，面积23亩。地块北面为60米的花都大道，西面为50米的规划道路，项目地块正好位于“丁”字路口的东北角。;4、交通状况 地铁四号线终点站公平站在项目不远处，并拥有通往成都的成温邛高速及光华大道两天快速通道， 904路及904路区间经过项目，随着地铁四号线的开通和周边交通线的不断完善，交通更加便捷。;;6、区域前景 从外界来看，当前光华新城片区显得比较冷静。但事实上，一条光华大道 “两头热中间冷”的现状正在改变———随着城市规划和众多项目的推进实施，传统光华、金沙片区的商气、人气已出现外移苗头。;一、项目总论——小结;二、宏观市场环境;二、宏观市场环境——城市概况;温江;2、城市规划 在建设世界现代田园城市中，温江的功能定位：;西部新城现代服务业综合功能区;“198”生态及现代服务业综合功能区;二、宏观市场环境——城市规划;二、宏观市场环境——城市规划;3、区域经济——成都 2010年一季度通胀抬头，连续三次准备金率上调后，流动性得到有效抑制，6月GDP和CPI增速放缓，适度的货币政策将持续推进。;二、宏观市场环境——区域经济;二、宏观市场环境——区域经济;二、宏观市场环境——区域经济;二、宏观市场环境——区域经济;区域经济——温江 地区生产总值 2005年—2009年，温江GDP一直保持15%以上的增长速度。;人均可支配收入 2010年上半年，温江人口逐渐增加，城镇居民人均可支配收入增长13%以上，农民人均现金收入增幅19%以上。;4、温江基础设施建设 2009年底，温江区现代服务业发展取得重大突破，新城西商业中心、光华国际社区、乔波室内滑雪场、博奥生物产业基地等一系列重大项目签约入驻。;5、温江发展规划;6、政???支持 （1）试验区政策和农村产权制度改革试点将在政策面上提供发展的政治保障。 （2）“4+1”西部新城新规划。温江处于“4+1”西部新城核心，世界现代田园城市示范区的新定位带来新的业态调整，将加速温江融入大成都。 （3）年初温江区房管局出台了购房补贴、引智补贴、租金补贴、物业补贴、放宽公积金政策、调整购房入户政策六大普;经济的发展及政府的大力扶持，配套设施的不断完善，将给光华新城片区带来强有力的资金支持和政策倾向，并提供完善的配套资源，促进光华新城片区房产的发展。人们的收入不断增加，购买能力逐渐增强，投资欲望不断膨胀，对该区域商业物业前景看好。;三、温江房地产市场概况;三、温江房地产市场概况——商品房整体市场;三、温江房地产市场概况——商品房整体市场;三、温江房地产市场概况——商业整体市场;区域;项目名称;珠江国际花园;2、商业物业市场 商业形态——低端商业为主;温江区的商业发展非常迅速，其在演绎传统临街商铺得经典的同时，也融入了新的商业形态，近几年来，温江已经出现了不少的纯商业、大体量的shopping_mall。如边城·假日广场、繁华时代、五环广场、文庙·盛世繁华及正在即将亮相的珠江·新城国际、伊藤洋华堂、家乐福、台湾新光三越百货、大润发等项目。 ;商业业态分布;三、温江房地产市场概况——温江商业市场;商业业态现状;商业需求面积;商业购买目的;商业客户来源;商业客户购买预期;从温江区商业市场的整体走势可以看出： 新增商业供应量较少，多集中为底商形态。 传统的商圈的商业价值较大，租售情况良好。 温江尚未形成核心商圈，对本案是一个机会。 商业业态缺乏规划，比较混乱，商业形象比较差。 投资回报率参差不齐，多集中在5%—6%左右。 多数商铺采用直销的方式，销售方式较为单一。;四、项目SWOT分析;1、项目优势分析 区位优势：该区域处于成都规划副中心，温江重点打造区域。 交通优势：项目所处温江新城区，花都大道旁，紧邻光华大道和地铁四号线，直接承接地铁经济与干道经济的商业与商务热力。 地块优势：地块紧邻城市主干道，通达性和可视性十分优越，地块规整，便于设计。 成本优势：项目地块系政府规划区域生活及商业配套，政策优惠，土地成本项目较低。 竞争优势：周边绝大部分是住宅类项目，类似的城市综合体较少，竞争相对较小。;2、项目劣势分析及对策 项目所处温江新城区，周边多为正在建或即将建设的项目，还未形成成熟的商业氛围。 对策：随着周边项目的修建完工和入住，将逐渐形成商业需求，商业氛围将逐渐形成。 温江新城（光华大道）区域入住率相当低