对我国商品住房的价的格的计量实证分析.doc

对我国商品住房的价格计量实证分析人民日报12月13日头版截图??? “房价”二字，牵动着百姓安居乐业，牵动着经济健康发展，牵动着社会和谐稳定。2011年，是“十二五”规划开局之年，也是房地产业的大变革之年。号称“史上最严厉的楼市调控”凌厉推进，房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展。 近年来，部分城市房价过高、上涨过快，如果任由这种情况发展下去，不利于民生改善和社会稳定。普通居民通过买房改善居住条件的愿望就会越来越遥远，房地产市场投机会制造越来越多的泡沫，进而威胁国民经济健康发展。国家统计局公布的数据显示，10月份70个大中城市房价平均环比下降0.14%，今年以来首次出现环比下降。“总体来看，目前房地产调控已取得积极成效。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，成效突出表现在：实施限购城市的投机性需求基本得到抑制；商品房价格过快上涨势头得到遏制，特别是下半年以来，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势；住宅地价上涨势头出现回落；住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加。 理论分析同其供他商品一样，商品住房价格是由其价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值，也包括土地上建筑物的价值。除此之外，还受到供求状况、 竞争程度、 消费者偏好、 市场预期、 房地产企业经营策略和政府相关政策的影响，其价格围绕价值上下波动。另外，商品住宅还具有建设周期长、 价值量大、 空间固定性等特点，这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。??? 首先，由于住宅的建设周期长，在短期内的供给是缺乏弹性的，导致其价格由需求决定，即使从长期来看，由于土地的供给缺乏弹性也会导致住宅的供给缺乏弹性；其次，从需求方来看，经典经济学理论认为，需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上，需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外，还要对未来房价的走向作出判断，形成对未来的心理预期。也就是说，在需求意愿不变的前提下，如果当前购买比未来购买更有利，需求者就会倾向于选择当前购买。如果大多数人对未来房价走势的预期大致相同，则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时，就会对市场价格起到很大的影响，会显著地放大或缩小当前需求，从而影响房价。最后，住宅的区位是影响其价格的重要因素，区位自然环境的好坏、 交通通达度等将影响消费者的需求，从而影响其价格。 模型设定本文选取 2006 年我国各地区商品住房的有关数据进行横截面回归分析，以各地区的商品住房价格作为被解释变量 Y。 影响商品住房价格的因素很多，考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取以下几个变量作为解释变量代表上述影响因素： 1．地区生产总值。代表一地的经济发展水平，商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关。??? 2．人均可支配收入。代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。住宅相对于其他资本品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致大量资本流入房地产市场，促使住宅价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性。??? 3．竣工房屋造价。工程造价、 土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，竣工房屋的造价直接影响了商品住房的成本，因此理论上该变量和商品住房的价格呈正相关。??? 4．土地购置费。土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在相当大的程度上影响了商品房的售价。随着开发的商品房不断增加，土地越来越稀缺，商品房的价格也会随着上涨，两者存在正相关性。??? 5．地区变量。本文以地区数据为样本，分析在全国范围内影响房价的因素，所以该指标代表的是宏观区位因素。??? 我国东部沿海城市和中西部城市在经济、 社会观念和政策等方面存在较大差别，前者房价应明显高于后者，在模型中以中西部为基本组。本文将其他影响房价的因素纳入随机误差项 u。根据以上分析，设定计量经济模型如下：Yi=β1+β2X2i+β3X3i+β4X4i+β5X5i+β6X6i+ui其中，Yi为各地区的商品住房平均价格（元 / 平方米）；X2 为地区生产总值（元 /人）；X3 为人均可支配收入（元 / 人）；X4 为竣工房屋造价（元 /平方米；X6 为虚拟变量，中西部取 0，东部取1。 数据收集文章获取了我国 31 个地区的数据如表所示年 份 施工房屋 　 　 竣工房屋 　 　 竣工房屋 　 　 建筑面积 　 　 建筑面积 　 　 价 值 　 　 地 区 (万平方米) #住 宅 #商品住宅 (万平方米) #住 宅 #商品住宅 (亿元) #住 宅 #商品住宅