对城镇混合住宅用地的基准地价评估的探讨.doc

对城镇混合住宅用地基准地价评估的探讨 随着土地市场的发展,土地有偿使用的范围不断扩大,土地用途的多样性和复杂性对地价管理工作提出了更高、更复杂的要求。这几年,一些大城市制订的基准地价已开始包含其他一些重要用途,如办公(写字楼)用地。而有一种用途我们可能很清楚其在城镇土地利用构成中的重要地位,但始终没有重视研究其基准地价,或者说没有制订出切实可行的地价评估操作办法。这种用途就是笔者要讨论的城镇混合住宅用地。 一般而言,住宅用地基准地价指的是城镇单一住宅,并不包含城镇混合住宅。而在日常的地价评估工作中,城镇混合住宅用地占有很重要的份额,特别是在建制镇或规模较小的城市,城镇混合住宅用地已经成为城镇规划区范围内规模较大的用地之一,甚至远超过商业、工业用地。因此,在城镇基准地价用途体系中如何考虑城镇混合住宅用地以及城镇混合住宅用地基准地价评估的问题,应当引起地价管理部门和土地评估机构的足够重视。 一、城镇混合住宅用地的界定 根据国土资源部制定的《土地分类》,城镇混合住宅用地属于三级类,是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地,其上一级次(二级类)为住宅用地。在2001年国土资源部制定《土地分类》之前,土地用途体系中并没有单独划分出城镇混合住宅用地。《土地分类》中之所以把城镇混合住宅用地单独作为一个三级类独立划分,正是基于这一用途在各城镇中大量存在这一现实考虑,特别是南方的城镇,“底商上住”形式的混合住宅用地在城镇土地利用构成中占有相当大的比例。这种划分同时也提示我们,城镇混合住宅用地与城镇单一住宅用地相比,不仅用途特征不同,而且地价特征也不同,主要有4方面的特征: 1.城镇混合住宅用地主要表现为“底商上住”的形式,即底层建筑作为商铺使用,二层以上建筑作为居住使用。 2.城镇混合住宅用地主要分布在具有现实或潜在商业价值的街道两侧,且多为小面积私宅。现实的商业价值指底层建筑现状已作为商业使用;潜在的商业价值指未来底层建筑可作为商业使用而目前处于闲置状态或尚未建设,这部分用地主要处于城镇新开发区域。分布在非商业性街道两侧的则为城镇单一住宅用地。 3.城镇混合住宅用地地价对容积率不敏感(注意此处不包括大、中城市)。目前多数小城市和建制镇、集镇对于容积率并无明确的限制,即使在一些新区有所限制,容积率标准也是大体相同,可建楼层的多少(即容积率的大小)主要取决于产权人的经济能力和对建筑面积的需求。同样的宗地,经济条件好的可以建5～6层,经济条件差的暂时只建2～3层,容积率可能相差1倍,但地价水平基本没有差别。 4.城镇混合住宅用地地价介于商业用地地价和住宅用地地价之间。 有两点需要说明: 第一,本文所讨论的“城镇”特指小城市和达到一定规模的建制镇、集镇,不包括大、中的城市。这些小城市和建制镇、集镇中城镇混合住宅用地占有很大比重,而且地价特征与其他用地明显不同,很有必要测算单独的城镇混合住宅用地基准地价。而大、中城市的城镇混合住宅用地所占比例不是很大,而且采用楼面地价形式可以很好地解决城镇混合住宅用地地价评估问题,没有必要测算单独的城镇混合住宅用地基准地价。 第二,本文所讨论的城镇混合住宅用地特指“底商上住”的混合形式,不包括居住与商业之外的其他用途(如办公、工业)的混合形式。这是因为“底商上住”的混合形式在城镇混合住宅用地中占有绝对比重。 二、当前城镇混合住宅用地地价评估常用的操作办法及存在的问题 在没有制定单独的城镇混合住宅用地基准地价的情况下,如何利用基准地价评估城镇混合住宅用地的地价,是地价评估工作中碰到的一个经常性问题。这个问题的具体处理办法是随着地价评估行业的发展而发展,归纳起来常用的不外乎有以下几种基本方法: 1.直接按某种基准地价标准进行评估 这一方法最为简单,从早期到现在,在城镇混合住宅用地地价评估中都有一定的应用市场。常用的处理方法有4种:一是按商业基准地价标准进行评估(在繁华地段),二是按住宅基准地价标准进行评估(在欠繁华地段),三是以商业和住宅基准地价的平均值为标准进行评估,四是以相应级别商业基准地价的下限或住宅基准地价的上限为标准进行评估。 上述4种处理方法在本质上并无区别,无论哪一种都存在致命的缺陷,即不但缺乏理论依据,而且评估结果很容易出现偏高或偏低等有失客观、公正的情况。因此,这种做法无论从技术理论还是实际操作的层面都属于应当摈弃的方法。 2.按分摊土地面积进行评估(以下简称分摊法) 分摊法的理论基础是按不同用途的建筑面积比例分摊土地面积,这与土地登记中土地使用权分摊发证的理论基础是相同的。在具体的评估操作中,其实就是根据城镇混合住宅用地中住宅、商业建筑面积的比例分摊计算地价:首先采用基准地价系数修正法分别计算出住宅、商业各自的单位面积地价,然后再根据两种用途的比例(权重)得