小区价格定位分析的.doc

兆阳小区价格定位分析 一．项目价格定位原则提要 市场供需原则 预期利润率、销售总额、市场份额等销售目标合理均衡原则 价格定位动态原则 价格相对稳定原则 物业价格定位受诸多因素影响，其应当遵循物业开发及市场动态的普遍规律及原则。 二．项目价格定位目标提要 最大利润目标 销售目标（市场占有份额、销售进度） 市场竞争目标 项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。如何根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 三．项目价格定位依据 1．市场竞争状况及动态 相关提要：大营坡片区现有竞争楼盘主要是万东花园、景藤堡、居易阁等楼盘，区域内项目受大环境——供过于求、有效需求相对不足的状况影响，竞争亦较为激烈。同时，银海、创力等众多潜在竞争对手大营坡项目亦将在不久之后进入市场，大营坡片区的住宅市场竞争状况将走向白热化（请参阅《策划区域内主要竞争对手分析提要》）。 2．主要竞争对手价格特征 ◆ 万东花园目前多层起价2168元/㎡，均价2280元/㎡；小高层起价2348元/㎡，实际均价约2650元/㎡。 ◆ 景藤堡目前多层起价2468元/㎡，均价2580元/㎡。 居易阁目前高层起价2430元/㎡，均价2550元/㎡。 星竹园目前起价1950元/㎡，均价约2050元/㎡；该项目2000年8月份开盘起价为1750元/㎡。 （请参阅《策划区域内竞争对手分析提要》） 3．目标客户经济水平特征 项目目标客户定位以中产阶级为主，家庭月收入2000-3000元左右。 （请参阅《目标客源分析提要》） 4．项目产品质素、档次 通过项目规划布局的调整、户型的修改、景观的设计以及外立面细部处理，项目产品将成为区域内中高档次的物业。 （请参阅《项目总体定位分析提要》、《项目档次定位分析提要》、《项目总体建筑规划局部调整建议》、《项目户型设计初步分析》等） 四．价格定位策略 1．渗透定价策略 即以相对低于同类住宅项目市场平均价格入市。 相关依据：大营坡片区属于相对成熟生活社区，市场容量相对较强，项目目标客源总量相对较多，需求弹性相对 较大，而且潜在竞争威胁较大。 以此策略定价，可迅速打开市场，有助于阻止竞争者的进入。 2．差别定价策略 即根据项目各栋楼层位置、朝向、景观等相关影响因素的差异制定不同的价格水平；根据同一栋楼内住宅单位的样式、结构、功能、朝向、景观的差异制定不同的价格水平；根据销售时间、工程进度的差异制定不同的价格水平。 差别定价策略可以更加合理把握住买方市场下消费心理特征（即“一分钱，一分货”的通俗说法），合理规避销售障碍，做到项目销售的均好性，合理兑现开发利润目标。 3．折扣定价策略 即根据目标客户购买心态，在不同销售时期，工程进度、付款方式给予客户一定的折扣价，以促进项目的销售。 折扣定价策略，既可刺激目标客户消费心理，又吻合市场通行做法。 4．心理定价策略 即根据目标客户购买心态，制定非整数价格或吉利数字价格，如1998元/㎡与2000元/㎡的差异。 五．项目总体均价、起价、最高价定位参考建议 1．多层 均 价：2200-2250元/㎡ 起 价：2000-2050元/㎡ 最高价：2250-2350元/㎡ 2．小高层 均 价：2400-2450元/㎡ 起 价：2200-2250元/㎡ 六．各栋起价、最高价、均价、价差定位参考建议 1．入口多层 起 价：2098元/㎡ 最高价：2308元/㎡ 均 价：2208元/㎡ 楼层垂直价差：以住宅第五层（顶层）为基础价，根据楼层不同制定不同价位，层差系数控制在1.5-2.5%之间，如七层2098元/㎡、六层2158元/㎡、五层2218元/㎡、四层2308元/㎡、三层2268元/㎡。 水平价差：入口多层在水平上的景观、朝向、噪音干扰、交通等影响因素稍有差异，同一水平价格应有一定差异，后一单元临围合空间A院单位应比临筑新路单位价格高出60-80元/㎡，比中间单位高出30-50元/㎡，即水平价差在2.0-3.0%之间。 2．中庭小高层（3栋） 起 价：2258元/㎡ 最高价：2598元/㎡ 均 价：2420元/㎡ 楼层垂直价差：以首层住宅为基准、层差30元； 水平价差：中庭三栋小高层在水平上的景观、朝向、户型结构上差异较大，尤其是凸齿部分的小跃层，因此建议水平价差控制在100-150元/㎡之间，即同一楼层小跃层户型价格比平层户型高出100-150元/㎡。 3．中庭多层（3栋） 起 价：2158元/㎡ 最高价：2358元/㎡ 均 价：2200元/㎡ 楼层垂直价差：以第3、4层为基准，根据楼层不同制定不同价位，层差系数控制在2.0-3.0%之间。如3、4层2358元/㎡，2层2288元/㎡，1层21