峻峰华亭策划简案的.doc

峻峰华亭策划简案 项目介绍 产品规划：南北走势，东西朝向；由一栋25层点式塔楼+5层会所+25层-13层-25层错层组成； 产品总建筑面积为：73741平方米，可销售面积为52428平方米，会所为2150平方米，地下建筑面积17723平方米； 总户数为：311户。A座：63户（一居2户，二居1户，四居36户，五居12户，六居12户）；C座248户（一居48户，二居76户，三居116户，四居12户；其中下-下式错层76户，先到卧室，再到客厅错层95户）； 户型比例为：三居室37%（116套）、二居室25%（77套）、一居室15%（48套）、四居室15%（46套）、复式8%（24套）；（其中C座二居，三居卧室之间无隔墙，为大空间） 房屋面积为：三居室134—182平方米，二居室94—120平方米，一居室46—100平方米，四居室172—219平方米，复式204—213平方米； 容积率：约为5.03； 停车位：约315个； 会所配套：待定；装修标准：精装修；（标准待定） 物业服务：拟由华亭物业提供酒店式服务； 产品定价：12000元/平方米； 产品特点：简约现代主义建筑风格、大空间错层户型设计； 项目优、劣势分析 优势： “简约现代主义的建筑风格”、“大空间错层户型设计” 本项目独特的简约现代主义建筑风格，可商可住的大空间错层户型设计在类比项目中独树一帜，别具特色。 华远品牌 发展商华远地产的良好口碑和社会形象，为项目的推广奠定了很好的品牌基础。 “华远会”客户资源 “华远会”拥有华中园、华亭、凤凰城、华清等多个项目的客户资源，为项目的销售推广提供了大量目标客户。 劣势： 高容积率：类比市场的共性劣势，也是造成类比市场普遍滞销的主要原因。 东西朝：根据北京的地理环境，东西朝向房屋基本上在一年四季不通风，且冬冷夏热，北京也由此形成了一种固有的置业观念：有钱不住东西房。 景观：良好景观是决定消费者购置居住房屋的重要因素，本项目西向两栋陈旧塔楼、锅炉房，东向航天部五一一站形成了严重的视觉污染，即使设计人造景观，亦无法弥补居住景观的缺陷。 下-下式错层户型：根据中国人的“人往高处走、水往低处流”的思维观念，约占房屋总量1/4的下-下式错层户型与消费者的行为模式相悖。 先到卧室，再到客厅错层户型：约占1/3的先到卧室，再到客厅的错层户型不符和房屋“动静分区”和“卧室私密性”的功能设计，与目标客户群的生活方式相矛盾。 3、开盘时间 从正常的项目前期运作周期3-4个月计算，峻峰华亭的开盘时间为12-1月期间。但考虑此阶段正是北京的大风寒冷干燥季节，样板间、售楼处的园林也处于枯萎、冰冻期；同时年底为央行盘点季节，银行银根紧缩，不利于消费者购置物业；另外项目施工入住时间将至2004年春节，根据消费者对购置期房在入住时间上要求尽量短的心理特征，建议峻峰华亭的开盘时间选择为2002年3月，即北京春暖花开，售楼处、样板间绿意盎然季节；同时是两会召开，央行金融政策出台，奥运政策利好不断时期 ；另外项目施工已过正负零，距项目入住仅一年时间，消费者年初置业时节。建议项目开盘时间为：2002年3月18日。 4、项目销控； 根据消费者的从众消费心理和物以稀为贵的市场运作规律，建议项目实行全预售登记销控策略。即所有户型在推出之前均采用先预售登记，然后推出销售的原则，以在最短的时间内取得项目局部销售成功，营造热销的市场氛围。（销控为项目商业机密，须由项目专人负责管理） 销控计划 时间 销控方式 1.1-2.28 全部开放，预售登记。 3.1-3.17 拿出66套房屋作正式预售登记(交20000元可获得一个房屋预售登记号，并享受项目于3.18举行的“抽签认购”的摇号抽签权。中签客户所交的20000元认购金转为房屋定金，未中签客户所交的20000元认购金由公司一周内退还。)，其余房屋全部开放，作预售登记。 3.18 为3月初预售登记房屋抽签认购日。（控制中签率为：30%以内，具体情况据正式预售登记数量确定） 3.19-4.17 未售部分全部开放，仅做预售登记，不销售。 4.18 为3月18日至4月17日预售登记房屋抽签认购日；（具体开盘部分据预售登记情况确定） 5.付款方式 根据消费者的精品消费心理特点，建议采取一次性付款和按揭付款无折扣付款方式策略。对于部分为了寻求心理平衡点的客户，销售主管可随机掌握1%—2%的折扣，销售员无折扣权力；老客户二次购房或介绍客户购房可享受1%的优惠；购置1套以上房屋的客户可享受1%的优惠。 内部认购期；一次性付款96折；按揭付款98折； 6、