市调方法与技巧的.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;市调方法与技巧 ; 指以房地产为特定对象的调查，以及相关市场信息系统的收集、整理、记录和分析。市场调查重要性就是为公司提供决策上的依据。 ;a)市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； b)是销售稳定和提高的基础； c)是了解竞争对手优、劣势的有力方法； d)是楼盘本身提高经济效益的主要方法。;房地产市场调查分类 ;单 个 楼 盘 的 市 场 调 查 ;宏观环境调查;整体区域市场调查;单个楼盘的市场调查;广告策略 包括广告基调的推敲、主要诉求点的把握、媒体的选择、广告密度的安排和具体实施效果等。 销售执行（最为关键的地方） 具体的业务安排 销售点的选择、人员的配置、业务执行等。 销售结果 什么样的房型最好卖、什么样的总价最为市场所接受、吸引客户最主要的地方是什么、客户群有什么特征等。 销售执行是单个楼盘市场调查工作的全部内涵。 ;如何填写楼盘市调分析表 ;楼盘市调分析表 ;楼盘市调分析表 ;得房率 套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。目前，标准的得房率为多层住宅92%，高层住宅85%，办公楼70%，商场60%，店面95%（独立开间）。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 ;公开日期：公开亮相时间 工程进度：目前工程状况 建筑面积：房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积计算的，同时该建筑应是且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑 。 占地面积：政府规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。 销售面积：正式确定的建筑总面积 规划面积：可售户型中最小的到最大的单元面积 主力面积：楼盘中所占户型比例最多的单元面积 ;市调分析;规划分析;价格分析:单价、总价、付款方式、每层差价及朝向差价等。 ;最低总价：面积最小，且层次、朝向等条件最差的单元 所标定的总价。 最高总价：面积最大，且层次、朝向等条件最好的单元 所标定的总价。 总价范围：最低销售总价和最高销售总价之间的摆幅范围。 主力总价：所建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。 总价配比：依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应 的单元数量在总销金额中所占的不同比率。 ;一次性付款：购房者下定签约后，立刻将所有的购房款项一次性付给发展商。 银行按揭贷款：购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时向银行偿还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款担保。 公积金贷款：是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的职工发放的贷款。 建筑期付款：整个购房款被分成若干比例，购房者依楼宇的施工进度逐一支付的付款方式。 ;销售分析：热销与滞销单元概况，包括楼层、 朝向、户型、面积、价格。 客源分析：购买客源的地区、职业、年龄和 家庭特征等。;建材设备：外观、门、厅、大堂、及窗、阳台、地面、天棚、 厨房、卫生间所用建筑材料。 智安配置：智能化设置与安防设置，如监控中心、报警设施、 可视对讲、远红外防盗、远程抄表、宽带网络等。 公用设施：一指日常生活中最基本的配套设施，如：水、电、 煤气、通迅、车库、保安等；二指大楼或社区的 住户专门的额外公用设施，如：室内俱乐部、室 外运动场、小超市、小商务中心或其他半营业性 的设施。 其它情况：对楼盘调查情况进行综合分析、评价、总结，并 加以归类表述。 ;踩盘技巧;踩盘技巧;踩盘技巧;直接标明同行的身份 ; 以同行身份去买房 同行也要买房，抱着确实要买房的心态去踩盘（切记：态度一定要 好）你会收到意想不到的效果，而且可以间隔性地去调研。优点---- -可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况，让售楼员感觉你是准 客户时，你会得到楼盘的真实有效的信息。