平江怡景营销策划报的告(最终版).ppt

天地源平江怡景营销策划执行报告;;苏州市场整体量价走势分析;区域内住宅市场分析;;住宅市场环境：;未来土地供应：; 十八大的召开以后，预计会有一些政策在细节上的调整，但对于大的方向上不会有太大的变化。依旧会利用相应的调控手段来对房地产市场进行调控，不会较之前的政策做过大的改变调整。目前苏州的房地产走势依旧持平稳发展的态度，一些类似于安居房、限购、限贷等政策也将会继续的推行。 苏州房地产市场在2012年成交量爆发，目前成交价格稳步回升，成交量回归理性，略高于同期成交量。说明房地产市场日趋健全和稳定，后期难以有较大起伏。 随着苏州市行政区域的划分调整，城市行政范围扩大，主城区域也将向外延伸，姑苏区政府设立与平江新城，对本区域发展有较大推进作用。而未来区域内将主推商业地产，预计将形成又一个标志性商圈，平江新城住宅及商业地产将加速发展。 华美世居观点： 未来一年内苏州房地产市场量价同步稳定回升，调控政策近期内不会有较大松动或收紧，平江新城区域未来商业供应量充足，住宅市场日渐稀缺，在2013年，房价有进一步提升空间。;开发商：苏州金梁置业有限公司 地址：平江区人民路东，万达广场南 占地面积：8.6万方 总建面积：30万方 容积率：2 体量：1700户 车位配比：1：1 物业类型：高层（16/17/25）、花园洋房（5/6） 、电梯洋房（7/8） 面积范围：80-180平米 建筑风格：法式 建筑设计：美国TONTSEN设计事务所 小区配套：商业、会所 项目概述：本项目共有三个地块（东、南、北）组成，项目规划了13幢法式高层、3幢法式电梯洋房和5幢法式花园洋房。;营销展示：面面俱到，着重体现项目法式建筑的尊贵、奢华之感，以提高项目档次;11年8月;2011年开盘初期;成交分析：项目成交量随着价格的变化而出现较大的幅动，可看出客户对价格较为敏感。;;;类豪宅的打造方式，开盘低价入市引爆市场，营造一个“亲民豪宅”的社区形象； 注重产品附加值的打造，具有竞争力的产品是热销的主要因素； 营销前置，样板房、会所的展示体现了项目奢华感； 营销推广高调密集与销售节点相呼应，提升项目的影响力并进一步拓宽客户范围； 从成交趋势可以看出，价格依然是项目成交的王道，随着价格的上涨，客户量在逐渐减少。 后期以多层洋房为主，面积偏大，总价较高，销售难度增加。;开发商：苏州市城市建设开发有限公司? 地址：平江区人民路西，万达广场南 占地面积：2.6万方 总建面积：6.6万方 容积率：2.09 体量：384户 车位配比：1：1 物业类型：高层（18/26）、花园洋房（6） 面积范围：高层88-145平米、多层97-136平米 建筑风格：美式Art-Deco风格 小区配套：商业 项目概述：项目规划4栋多层，3栋高层。整个社区景观设计以“园中有园，园园不断”的景观概念，配合“织锦”的手法进行分割，小区景观成为项目亮点之一。;营销展示：项目包装档次不高，沿袭美式建筑的简朴，未做样板房，诉求点单一而明确。;营销推广：营销手段较为传统，充分利用传统销售旺季进行宣传;客户分析：项目位于人民路沿线，广告覆盖范围也多集中在本区域及市区，成交客户多数来自于本区域，其他区域以相城区居多。;;主打地段优势，平江新城核心，生活配套齐全，交通动线发达； 注重园林营造，户型设计中结合小区景观，设计有挑高空中花园和大开间客厅； 营销推广手段较为传统，现场包装档次不高； 从成交趋势可以看出，高层房源的售罄之后，去化速度骤减，价格依旧是成交的重要因素；; 项目于11年9月份开盘，以16000元/平米高价入市，加上竞争项目持续打压，销售遇冷。在12年3月及时调整价格策略，销售情况略有好转。8月份加推1#、2#楼房源，给出较大价格优惠，成交情况骤增。亲民的价格是促成销量增加的主要因素。;小户型成交特点： 90平米户型为二房两厅设计，适合刚需客户及首改置业客户需求。 小户型去化楼层多集中于中低层，此部分房源总价相对较低。 刚需型和首改型客户对价格敏感，精准的价格策略是打动客户购买的主要手段。;大户型成交特点： 大户型去化楼层多集中于中高层，此部分房源房价偏高，但楼层较好，居住舒适性较高。 123-130平米户型为三房两厅设计，适合改善型客户置业需求。 改善型客户更看重房屋自身舒适性，对价格因素不是很敏感，舒适尊贵的购房过程是促成客户购买的主要因素。;1#、2#楼成交特点： 不带地暖，价格具有一定优势。 1#楼为唯一小高层产品，具有稀缺性。 户型以小户型为主。 1#、2#楼作为8月份主推产品，户型以小户型为主，不带地暖，价格具有一定优势，一经推出便取得良好去化。由此看出小户型以刚需或首改客户为主，承受总价能力不高，对价格较为敏感。;1#、2#楼以小户型为主，由于不