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广州商业地产分析报的告.doc

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广州商业地产分析报的告

广州商业地产分析报告-研究报告-调查报告 (一)分布特征 天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场为中心龙头,四周专业市场为配套的发展形式,以大商场、高尚消费为重点,群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧:天河路、天河北路、黄埔大道,并有向东缓缓推进的趋势。 代表着高档消费的的天河城广场、正佳广场、宏城广场在天河路稳稳占据着中心龙头的位置;集中在珠江新城的有:美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南兴材料城等;集中在石牌、岗顶的IT业商场有:太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等;集中在天河北路的群楼商铺小区主要有:希尔顿阳光花园、都市华庭、芳草园、天麒驿、帝景苑等;还有体育西路的维多利广场、广州购书中心,黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心,东莞庄的天一广场等等。再加上天河缓缓的东移步伐,车陂、东圃板块以骏景花园、东方新世界、天朗明居、华景新城等一大批实力型楼盘集结的大量群楼商铺市场。天河商业市场可以说是依托着“天河”这个响亮的名字加上区域内外,乃至全国、世界各地充足的消费购买力,实现了商铺的四面开花。 (二)供求特征 天河的商铺可以说是淋漓满目,满街满享都是,从大型商场、群楼商铺到临街、内街档口都有出货,并且一直处于一个“兴奋期”。天河商铺的出货量大,消化量也十分明显。从维多利广场的推出、正佳广场的面市到现在炒得沸沸扬扬的阳光都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城人气鼎盛,整个场的出租几乎是满位,首层、二层的顶手费都要上30~40万。天河北路,中信以东的群楼商铺十分抢手,好的大型商铺几乎是供不应求。天河城广场占据着天河的轴心位置,商铺租价不菲,动则上千元每平方米,但其仍处在一个有价无市的火热中。但是一些条件稍逊的商场也会存在一定的招商难度。科技街的铺位由于所处位置欠佳,加上本身素质不高,存在有很多的空铺位;珠江新城广场也正在努力的招商中;还有很多的散租铺位,也正在寻觅着新的商家。 天河商铺交投活跃,从98年到02年,天河的商铺批出量与成交量基本是一个供过于求的态势。但是近两年更是趋向于一个供求稳定的理性发展,2001年天河商铺批出量6.43万㎡,成交量8.5万㎡;2002年批出7.06万㎡,成交8.64万㎡。商铺积压正处于一个合理的消化中。 天河商铺的成交量一直处于广州的前列,与番禺、海珠稳居全市前三甲位置。2003年天河区商铺以9.91万㎡的成交量比第一位的番禺区14万㎡少约3万㎡,稳居全市第二。远远抛离第四位东山区的5.11万㎡。并且从1998年到2003年几年间,天河商铺成交一直占据着全市成交总和的很大份额,天河商铺的成交量在不断的上升中,从1999年到2003年天河商铺成交面积一直在一个上升的态势,从99年的成交面积67925万平方米到2003年的99044万平方米,成交上升了将近一半。而2004年上半年,由于少新商铺上市,批出量及成交量双双下降。 (三)价格特征 天河的商铺可以说是寸土寸金,一个明显的山脊效应在天河得以体现。以天河城为中心,向四周呈阶梯式的递减。天河城广场内的铺位月租金在1000元/㎡以上,正佳广场首层租金750元/㎡;维多利广场首层500-800元/㎡左右,天河北的大型群楼商铺首层临街最高去到400~500元/㎡的月租金;五山路的数码科贸城首层200~250元/㎡;华景、骏景一带小区群楼商铺租价在100~200元/㎡左右。一个逐级递减的模式,让天河商铺的价格有迹可循。 天河虽然是高档商业圈的代名词,但其商铺成交均价并不是广州内最高的,前三名的位置拱手让给了广州老三区:东山、越秀、荔湾。主要还是因为天河区域跨度远远比前三者大,价格的不平衡导致了成交均价偏低。在中心地带的临街旺铺月租可以上500~600元/㎡,但一些位置不佳的、偏远些的商铺月租才几十元/㎡,这种不平衡,在很大程度上拉低了天河商铺的成交均价。 纵观天河几年来的商铺均价情况,天河商铺从1998年到2003年价格走势比较平稳,偶有升降,基本保持一个上升的态势。而在2003年,与全市商铺均价大幅下跌呈鲜明对比的是,天河的商铺均价止跌上扬,虽然步伐缓慢,但是其价格是明显的高于全市的平均水平。几个重量级商业城的推出,加上“天河大商圈”概念的出现,哄抬起了2003年天河的商铺价格。这种与全市商铺均价差异的扩大化,也在很大程度上突显出了天河在广州商业圈中的龙头位置,并且在日益的明显。而2004年上半年,天河区的商铺成交均价只为15628元/平方米,比03年的12250元/平方米下降了27.58%,升幅明显. (四)经营特色 天河的商铺经营主要是以一个高档次的消费为中心点,周边专业市场做辅助配套的经营模式。以天河城、正佳广场的综合型高档购物城为重心,周边配备的专业市场包括:珠江新城的专营家居

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