广州某三旧改造项目的策划报告.ppt

一力集团商业项目 发展战略及投资收益中期报告;项目调研与整体定位;;项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研;主要内容;第一部分 首次汇报回顾及目标解读;由于广州经济的持续发展、居民消费能力和生活水平的持续改善，因此区域商业地产市场未来发展空间巨大 项目以打造区域中心的商业综合体为立意起点，重点打造商业广场，并以星级酒店、服务式公寓、SOHO写字楼作为丰富整体物业功能的组合； 采用分期开发、整体运营的基本思路，“立足嘉禾、定位白云、辐射广州甚至华南区域”，结合商业与商务功能，挖掘项目最大价值，达到投资回报目标;快速回收资金 —— 收益 打造一力集团总部 —— 形象 产品持续升值 —— 前景 ;“出售使用权”； SOHO（办公式公寓）——快速回笼资金； 区域领航商业——后期增值； 挖掘“三旧改造”政策空间，实现项目价值最大化！ ;研究核心问题： 风险最小化、价值最大化； 兼顾快速回现和项目价值发挥，前期以快速回现为第一要务，满足公司资金需求；后期逐渐走高，追求项目价值最大化。;第二部分 开发模式初步判定; 1、投资成本分析 2、收益预测 ;;;;;;;;;;;;;;;第二部分 可行性分析;第二种开发模式要解决的核心问题;核心价值：强化项目唯一价值，激发买家购买欲望;开发节奏确定原则： 从开发节奏上有利于解决项目的核心问题：前期快速回现，后期持续走高实现项目增值 开发节奏要贯彻项目的整体战略;主要物业价格预测;;商住公寓，根据不同的形态又可以细分为SOHO，BOHO，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业。;2011年第三季度，多轮住宅调控政策继续影响广州住宅市场，住宅销售成交继续下跌。据房管局统计，2011年第三季度广州住宅市场成交量较上季度下降10.5%，主要成交区域集中在周边白云、番禺以及南沙、花都等区域； 办公式公寓方面，第二季度广州市没有新增供应落成，市场租赁需求保持稳定，整体空置率较第一季度下降0.7%，至13.8%。在良好的经济形势下企业人事调派等利好因素，广州办公式公寓租赁市场租金持平稳上升趋势，第二季度整体平均租金为每月每平方米人民币181.8元，环比上涨1.8%。;SOHO公寓市场供应分析;办公式公寓综合性能好，竞争力强，受市场接受程度高，容易受市场追捧； 办公式公寓通常售价比同区域住宅和写字楼高，开发商容易获得较高溢价 办公式公寓已成为市场热点，深受市场亲睐，发展前景广阔 白云区办公式公寓市场供应缺乏，市场前景广阔； ;SOHO公寓产品市场定价;序号;SOHO公寓产品市场定价;*;; 本项目目标客户群;;商务需求增加，白云区工商企业及私营企业数位居广州第四，存在较大商务需求 ;区域产业的发展将本项目带来一批中高端商务客户； 周边成熟住宅区为本项目提供中高端常住客户近10万人； 就市场需求现状而言，本项目还将吸纳一部分追求生活品质的刚性需求型客户； 就目前经济发展形势及项目本身规模而言，销售压力不大。 ;;总用地面积: 63,705.9m2建设用地面积: 63,705.9m2总建筑面积: 247,369m2综合容积率: 2.71商业面积: 120,318m2裙楼楼层: 第-1~4层（局部5层）公寓可售面积: 106,977 m2公寓售价：15000元/ m2起;5星级酒店+酒店式服务公寓+商业街;借鉴意义;通过综合分析比较，预计本案SOHO办公式公寓初期售价约为：10000元/M2；商业物业平均租价为：135元/M2； 收益方面，通过出售SOHO公寓使用权，可获得近2亿收入，不仅收回了前期开发成本、为二期商业开发提供足够资金支持，收益乐观； 参考案例奥园广场的成功侧面证明模式二的开发思路是正确可行的。 综合说明，开发模式二是最符合本案战略开发目标的！;第五部分 汇报回顾及结论;报告回顾-----我们为实现开发目标做了什么？;报告回顾-----我们为实现开发目标做了什么？;报告回顾-----我们为实现开发目标做了什么？;报告回顾-----我们为实现开发目标做了什么？;项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 市场调研;THE END. THANKS