成都房地产行业现状的及市场分析.doc

第三章 成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图 2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50宗，总面积约113万㎡；住宅用地134宗，总面积约667万㎡。 图3-3 2013年成都整体市场土地用地性质供应分配图 （3）2013年成都主城区土地供应环线分析 主城区的土地供应量主要分布在2环-3环、3环-外环两个环线区域，城中心土地供应依然十分紧缺，城中有很大一部分地块是通过“城中村”拆迁改造而来。 图3-4 2013年成都整体市场主城区土地供应环线分布 3.1.3 土地成交分析 （1）2013年成都各区域成交土地面积分析 成交面积最大的区域是新都，占总成交面积的21.0%，其次为双流，占19.0%。 13年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达1：1.17。 图3-5 2013年成都整体市场主城区土地成交面积区域分布 （2）2013年成都各区域成交土地用地性质分析 在13年土地成交中，住宅地块成交面积要大于商业地块的成交面积。商业地块成交与12年相比，降幅较大。 图3-6 2013年成都整体市场土地用地性质成交分配图 （3）2013年成都主城区成交土地环线分析 在13年成交地块中，环线分布面积最大的是3环-外环范围内的土地，共有30宗成交，成交土地总净用地面积约105万㎡，成交居于次席的是2环-3环地块，成交宗数为32宗，成交总净用地面积约89万㎡，外环外的主城区地块成交面积和宗数占据第三的位置。 图3-7 2013年成都整体市场主城区土地成交环线分布 （4）土地成交价格 图3-8 2013年成都整体市场各区域土地成交价格情况 2013年，在主城区的各个区域内土地价格满足由内向外价格逐渐下降的走势，其中成交单价最高的是城南区域，稀缺性地段让其成交价格领跑成都各个区域，成交单价最低的是城北区域。在郊县中，双流的成交单价最高，温江最低。 3.1.4 土地市场总结 整体而言，主城区土地日趋稀缺，市场需求缺口较大，武侯区土地供应量较小且土地溢价明显，足以说明武侯区寸土寸金的区位优势，未来地价将进一步上涨。 3.2 住宅市场现状 3.2.1 总体供销情况 图3-9 2009年-2013年成都市商品住宅量价关系分析 （1）供求关系分析 2013年成都市商品住宅合计供应面积1603.16万㎡，成交2247.11万㎡，成交均价为7483元/㎡，供求比为0.71。 （2）供应量分析 2013年成都市商品住宅共计增量房源面积1603.16万㎡，合175218套，同比下降18.0%。郊区供应量为1005.08万㎡，主城区为598.09万㎡，郊区高于主城区，其中4-7月、9月郊区供应体量都超过了100万㎡。2013年度，双流、城东、新都区域在供应量中占比排名前三位，比例依次为17.3%、16.2%和14.1%。户型产品以60-90㎡面积段为主，占比为48.9%；各建筑形态中，以高层供应为主。 （3）成交量分析 2013年成都市商品住宅共成交房源235952套，合计2247.11 万㎡，同比上涨13.6%。郊区成交量为1395.90万㎡，主城区成交量为851.21万㎡，郊区去化量远大于主城区。从月度上来看，3月消化房源最多，去化体量高达274.62万