户型定位建议的.doc

户 型 定 位 建 议 ︵ 初 稿 ︶ 目 录 一、和睦花园周边小区现状（表1） 二、和睦花园周边小区分析及结论 三、和睦花园付款方式对比表 四、和睦花园户型面积建议初案 五、和睦花园主力客户群分析表 注：本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对 比分析基础上得出的建议，此建议最终仍需经市调的再次论证。 一．和睦花园周边小区状况表 小区名称 小区位置 小区规模 小区配套 面积跨度（m2） 建造时间 居民构成 和睦南苑 面向衢州路，项目地块正北面，嵌入项目地块中 由3幢7层住宅楼组成 管道煤气、有线电视、自行车棚、电子对讲保安门 61～83 1998 当地年青夫妇为主，私营企业主次之 和睦新村 南靠衢州路，西依莫干山路，隔衢州路与项目地块对望 占地面积15公顷，由54幢6～7层住宅组成 管道煤气、有线电视、一所小学、2个小区内花园、约20个商店 28～80 1983 大多为湖滨、少年宫一带的折迁户，工厂职工次之 华丰新村 南至衢州路，东至运河，西至禾丰桥，北至华丰厂北围墙 占地面积13万平方米，由27幢平、楼房，几十户农宅组成 管道煤气、有线电视、自行车棚、 30～70 1985 华丰纸业有限公司职工及家属 勤丰住宅小区 南靠衢州路，东邻莫干山路，距项目地块150米左右 由10幢7层住宅楼组成 有线电视、管道煤气、自行车棚 60～120 1994 杭州铁路分局、蓝孔雀化学纤维有限公司职工为多，祥符镇镇干部次之 化纤新村 莫干山路花园岗，北邻汽车北站 占地面积4578平方米，建筑面积47494平方米，住宅10幢 有线电视、管道煤气、自行车棚 60～70 1985 杭州化学纤维厂职工及家属 广兴新村 湖墅北路 建筑面积42000m2 ，由10幢7层住宅楼组成。 有线电视、管道煤气、小卖店、自行车棚、车库 38～92 1997 折迁户为主，电视台职员次之。 和睦路住宅区 和睦路南段 和睦路南段两侧，以自建房为主 以小卖店和农贸市场等低档配套为主 1983 打铁弄住宅区 项目地块正南面，距地块10米。 由一些单位的宿舍房和杂乱的农居所构成 步行约10分钟，到达农贸市场。农贸市场周围小配套齐全 1983 当地农民居多，其次为大中型国营企业职工。 墨香苑 莫干山路以西，余杭塘路以北，塘河路以南 由3幢板式小高层公寓及临街商铺、地下车库组成 89.1～237.5 2000 哑吧弄小区 湖墅北路，大关桥下端 由7幢7层住宅组成 有线电视、管道煤气、自行车棚 1994 回迁户、消防队员工、私营企业主 二、和睦花园周边小区分析及结论 由上表可见： 1．周边小区大部分为94年以前的老区，住户60％以上为国营企业的职工，收入在杭城属于中下水平，考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的承受能力，和睦花园的户型定位大体上应以中、小户型为主，辅以大面积户型。小面积户型应以平层为主，大面积户型以错层为主。 从该区块的现售商品房和睦南苑来看，户型跨度在61－83 m2之间，全部为小户型，销售率目前为85％左右，但其付款方式单一，仅限一次性付款。若本案采用多样化付款方式，则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力，但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所保留，因此定30％左右的小户型仍是必要的。 本案位于城北工业区内，存在一部分收入水平较高的私营企业主和城郊结合部的农民，他们因工作或生活原因首选城北作居住地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受能力强，针对这部分消费群定20％左右的大户型较为妥当。 作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户型结构、尽量少的公摊面积、经济合理的室内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型面积内使结构尽可能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。 三．一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析：（以均价3000元／m2为准） 一次性付款： 面积 付款方式 60 m2 80 m2 100 m2 120 m2 150 m2 一次性付款 18万 24万 30万 36万 45万 商业贷款： 面积 付款方式 60m2 80m2 100m2 120m2 150m2 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供 首付 月供 二成 十年 3.6万 1568.5 4.8万 2091.32 6万 2614.15 7.2万 3136.99 9万 3