房地产产品规划方案的详解.doc

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房地产产品规划方案的详解

房地产产品规划详解 主要内容 第一节 房地产产品规划概述 第二节 住宅小区的规划设计 第三节 户型的设计 第四节 房地产项目景观设计 第五节 建筑风格的设计 第六节 小区会所的设计 第七节 楼盘命名 第一节 房地产产品规划概述 一、房地产产品规划的构成 单一空间的房型设计和室内的功能规划,以及由其延伸至整个大楼或小区的面积(格局)配比,外观造型、社区环境和总体功能规划等。它是产品最基本的要素,也是开发商在市场检验中,判断其投资是否成功的最为关键的一环。 对整个大楼或小区,满足人们日常生活或工作需要的各项设施的全面配置。它包括水、电、煤气、通讯、装潢、保安和保洁等各个方面的最基本功能配置。 二、房地产产品规划的策略 1.产品规划应该和目标顾客群定位(目标市场)相吻合。 2.产品规划还应该顺应和引导消费时尚。 产品规划要与目标顾客群相吻合,并不是简单地迁就客户,而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求。 3.产品规划应该兼顾实际销售的需要。 产品规划的功能配置不尽是多多益善,具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。 第二节 住宅小区的规划与设计 一、住区空间布局应合理化、科学化 住区以居住为主体,但各种配套功能区要合理布置。住宅楼的投影面积所占用地面积的比例(建筑密度)应控制在30%以下;绿化用地一般应超过35%。 二、住区的建筑设计应内涵丰富,突出特色 住区应根据其所在地段、城市大环境确定其主题定位,不宜千篇一律,更不宜大量照搬欧化、洋化风格。 三、努力建设住区的生态环境系统 对住区空间的布置必须首先考虑生态环境,保证住区有充足的日照,清新的空气,良好的通风,洁净的水面,尽可能扩大绿化面积。 四、美化住区景观系统,建设“山水住区” “山水住区”不是简单的住宅群+山+水。它的内涵主要是科学地利用山水,适当地创建,使住区园林化、生态化、美观化,同时使自然环境设计继承、发扬中国文化传统。 五、交通道路应合理分流,减少对居住区的影响 住区道路系统应分级明显,又要避免城市公交道路穿越住区而过。 第三节 户型的设计 户型是房地产实现其功能和价值的直接载体,房地产产品创新首先表现为户型的创新,能否设计出迎合购房者需求的户型,是决定房地产开发成败的关键之一。 一、户型设计的基本流程 1.进行市场调查了解市场需求 2.确定户型大小 3.配置户型类别 4.户型类别分布 5.进行功能分区 一般有如下几个分区: 公共活动区。供起居、交谊用,如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等; 秘密休息区。供处理私人事务、睡眠休息用,如卧室、书房、保姆房等; 辅助区。如厨房、卫生间、贮藏间、阳台等。 户型的平面设计中应注意的几点: 一、动静分开 客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往,活动频繁,而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧,因此应将它们严格分开,确保休息的人能安心休息,要走动娱乐的人可以放心活动。 二、公私分开 家庭生活的私密性必须得到充分的尊重和保护,不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室(主卧、父母房、儿童房)与客厅、餐厅、音乐房进行区位分离,而且应注意各房门的方向。 三、主次分开 主人房不仅应朝向好(向南或向景观)、宽敞、大气,而且应单独设置卫生间,应与父母房略有距离分隔。如设有工人(保姆)房,则应与主要家庭成员的房间有所分离。 四、干湿、洁污分开 厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分开。 6.进行户型布局 从趋势上看,厅的面积下调,主卧面积上调。 (1)客户年轻化 (2)社区设置会所 7.确定户型构成 确定户型比例应注意以下原则: 户型不宜过杂,战线不宜拉长。 主力户型如果差异过大,定位亦不准确。例如某楼盘,将三房二厅、一房一厅作为主力户型,势必拉大购房者层次。 具体的户型构成比例,应以目标客户群细分来确定。 二、好户型设计的具体要求 1.户型之首——客厅(又称起居室) 客厅作为户型之首,在设计中应该得到最高规格的重视。大厅小卧仍是户型设计的主要方向。根据总面积的不同,客厅的开间应在3.8-5米之间。而在通常情况下,进深与开间之比不超过1.5。 客厅的设计要遵循二个基本原则:其一,客厅的独立性;其二,客厅的空间效率。 玄关原指佛教的入道之门,现在泛指厅堂的外门。设玄关的目的有三:一是为了保持住宅的私密性;二是为了起装饰作用;三是方便出入更衣换鞋挂帽的功能空间。 阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流的空间,最好与客厅相连。 2.主卧 主卧设计的要点如下: 卫生间:主卧一定要有独立卫生间。主卧卫生间面积还应比公共卫生间大,功能也应更完备。 位置:独立性、私密性是主卧的主要要求。 面

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