房地产价格策划的.ppt

第八章 ;本章共分为以下三节内容; 房地产价格策略是整个房地产营销活动中的极重要的一个环节。通过本章的学习，大家需要掌握以下内容： 重点： 房地产价格种类；房地产价格组成部分； 房地产价格定价方法（成本导向法、需求导向法、竞争导向法、市场比较导法）； 难点： 定价流程、调价策略 ;第一节 房地产价格相关知识;■房地产价格的特征;二、房地产价格的表现形式：;2.销售（买卖）价格和租赁价格;3.商品房的单价、总价;4.名义价格、实际价格;5. 楼面地价;■楼面地价、土地单价与容积率之间的关系： ;【例】有甲、乙两块土地，甲土地单价为700元/m2，容积率为5；乙土地单价为510元/m2，容积率为３。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，哪一块地价要低一些？ 【解】地价高低应根据楼面地价水平判断： 甲地楼面地价＝甲地单价÷甲地容积率 ＝700÷5＝140元/m2(建面) 乙地楼面地价＝乙地单价÷乙地容积率 ＝510÷3＝170元/m2(建面) 可见，甲土地的价格相对来说要低一些。;6.现房价格和期房价格;土地取得成本（征用、拆迁、购买） 开发成本（土地和房屋的开发成本） 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 开发利润 ;直接成本利润率 =开发利润∕（土地取得成本+开发成本） 销售利润率 =开发利润∕开发完成后的房地产价值 ;例题解析;计算结果;四 房地产价格的影响因素;四 房地产价格的影响因素;四 房地产价格的影响因素;四 房地产价格的影响因素;第二节 房地产项目定价;（二）房地产企业定价具体目标体现;（二）房地产企业定价具体目标体现;二、房地产项目定价方法;二、房地产项目定价方法;定价的具体计算公式为： 成本加成定价虽然简单，理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，缺乏竞争力。;（一）成本导向定价法;[例]某开发公司拟开发建筑面积为2.5万m2的高档写字楼。根据该写字楼建造与装修标准，结合市场情况，估计其建造总成本为6000万元，总的目标成本利润要达到2400万元，其销售税金和销售费用为销售额的15%。试对该写字楼的预售价格进行定价。;[解]该写字楼预售价格为：;[思考] 某公司开发了9000m2的商品住宅，综合造价为1710万元，公司希望目标利润率达到18%，税率为5.45%。则该商品住宅的平均销售单价为多少？;（二）需求导向定价法;1．认知价值定价法;2．需求差异定价法;（三）竞争导向定价法;（三）竞争导向定价法;（四）市场比较导向法;（四）市场比较导向法;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;四 房地产项目定价策略;四 房地产项目定价策略;四 房地产项目定价策略;第三节 房地产项目调价策略;根据销售进度调整 　根据销售进度，采取低开高走的调价策略可以对顾客形成压迫性氛围，促使消费者减短犹豫时间，加快购买速度。 根据销售周期灵活调整 （短期内如果销售旺盛，即有调价的必要。） 　 　 　 ;３.低开高走调价策略分析 　　　　　快速成交，促进良性循环； 　　　　　给前期消费者以信心，提高楼盘价值； 　　　　　加速开发商资金周转速度。 　　　 　　　　　首期获取利润不高； 　　　　　楼盘形象提升速度慢。 ;二、高开低走调价策略;　　总结 对于产品均好性差??楼盘开发量相对较大、市场竞争激烈的情况，应该采取低开高走的调价策略。 对于高档商品房，且市场趋于平缓的话，则可以采取高开低走的策略。;三、房地产项目调价技巧;三、房地产项目调价技巧;三、房地产项目调价技巧;谢 谢！;案例分析题; 有关人士在分析H市的商品住价格上涨的原因时指出，2006年H市商品住宅计划预售面积为500万平方米，比去年增加30.8%,销售登记达600万平方米，比去年增加32.5%。计划预售面积和实际预售面积为1：1.2。这一数据表明2006年H市商品住宅个人购房的需求比较旺盛，成为价格上涨的第一因素。 ; 此外，购房者对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求，使住宅建造成本有所增加；配套设施、交通等城市建设改善了部分地区的整体居住环境，带动了这些地区的房地产开发，为住宅价格的上涨提供了依据。其中，也不排除个别发展商为了追求更大的利润，进行市场炒作，误导消费者进行不合理的住宅投资。 [要求]分析影响住宅价格变动的因素。