房地产估价报告的组的成与内容.doc

房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容）.?封面.?目录.?致委托方函.?估价师声明.?估价假设和限制条件.?估价结果报告.?估价技术报告 .?附件附件：估价对象的位置图外观和内部照片周围环境估价机构的估价机构标题：房地产估价报告估价项目名称：（说明本估价项目的全称） 委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） 估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称） ：（说明参加本估价项目的姓名） 估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） 估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号）（标题：）致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文（说明估价目的估价对象、价时点、估价结果）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名盖章）致函日期（为致函的年月日）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。注册房地产估价师签名、盖章1、标题：房地产估价报告委托方估价方（）估价目的 估价对象估价时点价值说明本次估价采用的价值标准或价值内涵估价原则估价依据说明估价方法说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义估价结果说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格未说明估价结果确定的理由（简单算术平均）列出估价人员列出估价作业日期未说明估价结果确定的理由（简单算术平均）在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。综合察看(仅出示了外币金额)⒊估价方法选择错误。主要包括： ①选择的估价方法不适用本次估价情况、估价目的和估价对象，即：根据本次估价情况应该选择的估价方法没有选取，不适用的估价方法反而选上； ②未按规范规定的要求选用估价方法，如只选用一种方法估价，而未按规定选用两种及心上的估价方法估价；收益性的房地产未选用收益法作为其中的一种方法⒋估价计算错误。主要包括： ①数字计算错误导致中间计算结果错误； ②数字算式列错； ③公式正确但套用的数字错误⒌参数选择错误。主要包括： ①将一年365天的收益天数没有任何依据地套用成300天②将不同收益性质的资本化率通通套用成一个资本化率③土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率混淆⒎报告内容、数据前后矛盾。主要包括： ①致委托方函、估价结果和估价技术报告中的结果数额不一致； ②面积、年限等数据前后不一； ③关于估价对象的描述、估价要素的定义前后矛盾⒏估价结果确定的理由模糊不清 ●综合察看、 任何一项数据都应有来源依据，必要时说明、 注意利息的计算方式，期限、 报告有效期应以报告完成之日为准、 现实用途和法定用途相符、 注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算）、 保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复、 基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确 房地产估价师考试指错题总结 1.“估价对象概况”可能出现的错误：??? （1）估价对象概述缺失? ??估价对象概述应包括以下内容（有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：? ??①土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；? ??②建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。? (2)估价对象描述不清晰 1）土地权益方面? ??①土地使用权人交代不清；? ??②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；? ??③土地使用年限交代不清；? ??④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；???⑤土地使用权证交代不清；???⑥对共有产权或部分产权交代不清。???2）土地实物方面? ??①土地“生熟”程度交代不清；? ??②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；???③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。???④土地面积、形状等交代不清；???⑤土地的四至交代不清；? ??⑥土地的地势、地质状况等交代不清。? (?3)建筑物方面? ??①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；???②房屋用途交代不清；???③建筑物结构交代不清；???④房屋建成年代交代不清；? ??⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；